Kan felaktiga uppgifter från säljaren räknas som ett dolt fel?
Hej!
Vi köpte en fastighet för ca 2 år sedan. Huset har eget vatten och avloppsanläggning. Innan budgivningen ställde vi frågan om storlek på avloppstanken. Via mäklaren svarade säljaren att den var över 3 kubikmeter stor, Nu visar det sig att denna tank endast är 1 kubikmeter stor. Vilket är mycket litet för en familj, vi måste nu tömma tanken betydligt oftare än om den hade varit så stor som säljaren påstod. Dessa tömmningar medför ökade fasta kostnader för oss. Så kan dessa felaktiga uppgifter från säljaren vara dolt fel? Eller kan vi på annat sätt begära ersättning? Säljaren har en dolda felförsäkring,
Tacksam för svar!
/Lina i Umeå
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
En fastighet är fast egendom och regler om fastigheter finns i Jordabalken (JB).
Vad är ett dolt fel?
Dolda fel är sådana fel som en köpare av en fastighet inte upptäckt eller borde ha upptäckt vid den undersökning som hen enligt lag måste göra för att få åberopa eventuella fel i fastigheten (se vidare 4 kap. 19 § andra stycket JB). Säljaren svarar för alla dolda fel fram tills dess att preskription inträder efter 10 år (se 4 kap. 19 b § JB).
Som köpare av en fastighet har man alltså en undersökningsplikt som regleras i 4 kap. 19 § andra stycket JB. En avvikelse hos fastigheten får således inte åberopas som fel om man borde ha märkt avvikelsen under undersökningen. Undersökningsplikten är sträng, Högsta Domstolen har i praxis slagit fast att köparen förväntas undersöka svårtillgängliga utrymmen, dock behöver man inte göra ingrepp i fastigheten. Jag kan alltså till att börja med konstatera att avloppstanken förmodligen omfattades av din undersökningsplikt.
Undersökningsplinten kan dock minska eller helt falla bort om köparen får lugnande besked eller konkreta uppgifter från säljaren (se till exempel NJA 1979 s. 790). Du påstår här att säljaren via sin mäklare uttryckligen sa att tanken skulle vara 3 kubikmeter stor. En sådan utfästelse bör alltså resultera i att din undersökningsplikt avseende avloppstanken helt fallit bort. Att mäklaren uttryckligen säger att avloppstanken är 3 kubikmeter leder alltså till att din undersökningsplikt avseende avloppsstanken faller bort. Sammanfattningsvis leder detta till att du kan åberopa att fastigheten är felaktig, även om avloppstanken i normala fall skulle omfattas av din undersökningsplikt.
Slutsats
Svaret på din fråga blir att de felaktiga uppgifterna från säljarens sida inte klassas som ett dolt fel utan istället rör det sig om ett faktiskt fel på fastigheten då den inte stämmer överens med vad som följer av avtalet (se vidare 4 kap. 19 § första stycket JB). När mäklaren uttryckligen sa att avloppstanken var 3 kubikmeter stor blev detta en del av ert avtal. Rättsverkningarna för dig blir dock detsamma som vid ett dolt fel, säljaren svarar för att avloppstanken avvek från vad som följde av ert avtal.
För att få åberopa att fastigheten är felaktig krävs det därtill att du reklamerar felet inom skälig tid från det att du märkte eller borde ha märkt felet (se 4 kap. 19 a § första stycket JB). Huruvida du redan gjort detta till säljaren framgår inte av din fråga och den skäliga tidens längd beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Två år är dock relativt lång tid så om du inte redan reklamerat felet är det möjligt att den skäliga tiden har utgått och du har i sådana fall förlorat din rätt att åberopa att fastigheten är felaktig.
Påföljder
Den påföljd du kan göra gällande om felet går att åberopa är i första hand ett avdrag på köpeskillingen (se vidare 4 kap. 19 § första stycket JB samt 4 kap. 12 § första stycket JB). Skadestånd kan du endast kräva om felet beror på försummelse från säljarens sida eller om fastigheten saknar en så kallad kärnegenskap (se 4 kap. 19 § första stycket JB). Att döma från din fråga har säljaren troligtvis inte agerat vårdslöst och att avloppstanken var mindre än du förväntat dig skulle förmodligen inte klassas som en avsaknad av en kärnegenskap. Det är alltså främst prisavdrag du kan göra gällande om fastigheten kan åberopas som felaktig.
Hoppas att detta gav svar på din fråga.
Med vänliga hälsningar,
