Kan ett dödsbo ansvara för dolda fel i fastighet och kan arvingarna få ta över ansvaret när dödsboet är upplöst?
I ett svar ni givit tidigare (se nedan) "Om ett dolt fel i fastigheten upptäcks innan arvet skiftats ut från hennes dödsbo till dig och dina syskon kan dock ansvar för det dolda felet riktas mot din mors dödsbo."
Vad innebär detta egentligen? Innebär det att om ett dolt fel upptäcks och dödsboet är upplöst så finns ingen att rikta krav mot? Inte ens de arvingar som ärvt köpeskillingen?
Finns något prejudikat på detta?
Tacksam för svar!
Tidigare fråga o svar:
FRÅGA
Ärver man ansvar? Om min mor nyligen sålt en fastighet, och står som ansvarig för dolda fel i denna fastighet i 10 år. Övertar jag tillsammans med mina bröder och systrar det ansvaret vid hennes bortgång?
SVAR
Hej! Tack för att du ställt din fråga till oss på Lawline!
Om din mor går bort är du och dina syskon inte ansvariga för eventuella dolda fel i den fastighet som din mor sålt. Om ett dolt fel i fastigheten upptäcks innan arvet skiftats ut från hennes dödsbo till dig och dina syskon kan dock ansvar för det dolda felet riktas mot din mors dödsbo.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vad är ett dödsbo?
Ett dödsbo är den juridiska person som bildas när någon avlider. Dödsboet omfattar den avlidnes kvarlåtenskap och skulder som fram till arvskiftet förvaltas av arvingarna, de universella testamentestagarna samt vanligen efterlevande make eller sambo. De kallas då dödsbodelägare. Dödsboet ska betala den avlidnes skulder och eventuella skatter. Dödsboet kan sägas träda i den avlidnes plats och finns kvar tills alla skulder har betalats och alla tillgångar har skiftats ut till arvingar och testamentstagare. När arvskiftet är avslutat upplöses dödsboet.
Juridiska personer kan inträda sig rättigheter, skyldigheter, ingå avtal och företa andra rättshandlingar på samma sätt som fysiska personer med den skillnaden att en behörig företrädare företar handlingarna.
Säljarens ansvar för dolda fel
En viktigt utgångspunkt vid försäljning av fastigheter är att en säljare har upplysningsplikt gentemot köpare. En köpare har såldes undersökningsplikt före köpet av fastigheten. Känner säljaren till ett fel i fastigheten måste denne upplysa om felet (NJA 2007 s. 86) En köpare kan aldrig åberopa fel som denne borde ha upptäckt vid en ordinär besiktning. För att en avvikelse skall kunna göras gällande mot säljaren krävs att den inte skulle ha upptäckts vid en sådan undersökning som, enligt 4 kap 19 § Jordabalken (JB), varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Denna undersökningsplikt innebär att köparen får stå för fel som är upptäckbara.
Är det ett s.k dolt fel, ett fel som inte kunnat upptäckas av varken köpare eller besiktningsman utan att göra åverkan på fastigheten så bär säljaren ansvaret. Enligt 4 kap 19 § JB fastslås att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, är det ett dolt fel som säljaren ska ansvara för. (se NJA 1980 s. 555 och NJA 1987 s. 307). Det spelar ingen roll om säljaren kände till felet eller inte vid försäljningen. Ansvaret gäller i 10 år från det att köparen tillträtt fastigheten, 4 kap 19 b § JB.
Försäljning av fastighet via dödsbo
Eftersom dödsboet kan ingå avtal kan ett dödsbo också sälja en fastighet. Om ett dödsbo ska sälja eller ge bort en fastighet måste dödsboet först ansöka om och beviljas lagfart. När dödsboet sedan säljer eller ger bort fastigheten är det viktigt att dödsboet uppges som överlåtare. Därefter ska samtliga dödsbodelägare skriva under köpe- eller gåvohandlingen för dödsboets räkning.
Ansvarar ett dödsbo för dolda fel?
Så länge dödsboet finns kvar så räknas dödsboet fortfarande som säljare och kan ansvara för dolda fel, men så fort dödsboet är upplöst efter arvskiftet så kan inte längre anspråk för dolda fel riktas mot dödsboet eftersom det inte längre finns kvar.
Kan ansvar riktas mot dödsbodelägarna?
Så fort dödsboet är upplöst så kan inte heller dödsbodelägarna ansvara för de dolda felen enligt jordabalkens regler. Det skulle inte anses vara rimligt om man i efterhand kan kräva ansvar från arvingarna hur som helst, då skulle de i princip blir att ärva en potentiell ersättningsskyldiget vilket hade föranlett en alldeles för stor rättsosäkerhet.
Drar man en parallell till allmänna avtalsrättsliga principer kan inte en utomstående part ta ansvar för ett avtal någon annan ingått. Detta pga att man aldrig utanför ett kontraktsförhållande kan rikta anspråk mot någon som inte är part. Undantag för att rikta anspråk mot någon som inte är part är om det står föreskrivet i lag, vilket det inte gör i detta fallet.
För att på något sätt kunna få ersättning för dolda fel får i så fall en vanlig skadeståndstalan riktas mot någon av dödsbodelägarna vilket är en väldigt svår typ av talan då man måste visa på att någon har varit vårdslös. Det blir ett omöjligt bevisläge såvida det inte finns uppenbara bevis. Därmed är chanserna för att kunna få någon att ansvara för dolda fel sedan dödsboet är upplöst ytterst minimal.
Innebär det att om ett dolt fel upptäcks och dödsboet är upplöst så finns ingen att rikta krav mot? Inte ens de arvingar som ärvt köpeskillingen?
Nej du kan inte rikta krav mot arvingarna och kräva ansvar för dolda fel enligt jordabalkens 4 kap 19 -19 b §§ så fort dödsboet är skiftat och upplöst. Den enda utvägen är att föra en skadeståndstalan enligt skadeståndslagen vilket är en mycket svår rättsprocess.
Finns något prejudikat på detta?
Såvitt jag kan se så finns det inga avgöranden från högsta domstolen eller hovrätten.
Hoppas det var svar på din fråga!
