Kan en make sitta kvar i en bostad som inte bara ägs av den andra maken utan även av utomstående personer när önskemål om avyttring föreligger?
En kvinna med egna barn gifter sig med en man utan barn. Makarna äger en fastighet tillsammans. Kvinnan dör och vid bouppteckning får särkullebarnen äganderätt till 50 % av fastigheten för att efterlevande maken ska kunna bo kvar. Mannen gifter strax därpå om sig med en kvinna som har egna barn och flyttar in i fastigheten. Mannen blir mycket sjuk, får en extern förvaltare, och kommer att flyttas till vårdhem. Barnen till den avlidna makan vill sälja sin del av fastigheten vilket förvaltaren också vill för att finansiera mannens stora vårdbehov. Vilka valmöjligheter finns det inom lagens ramar att hon ska lämna fastigheten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är lagen om samäganderätt (samäganderättslagen, SamägL), vilket förklaras av att den aktuella fastigheten ägs gemensamt av barnen och mannan, dvs. med samäganderätt.
I 1 § SamägL sägs att äro två eller flera samfällt ägare av fastighet eller lös sak tillkomme envar av dem viss lott i godset. Lotterna vare för lika räknad, där ej annat förhållande kan visas. Vidare anges i 2 § SamägL att för förfogande över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning erfordras samtliga delägares samtycke; dock må åtgärd, som för godsets bevarande tarvas och ej tål uppskov, utan hinder därav att någon delägare i följd av sjukdom, frånvaro eller annan orsak är ut stånd att i åtgärden deltaga, av övriga vidtagas.
Språkbruket i lagen är något ålderdomligt, men i klartext innebär ovanstående att andelarna i den gemensamt ägda egendomen kommer att vara lika stora om ingenting annat har bestämts och att förvaltningen och eventuella inplanerade åtgärder kräver konsensus, dvs. samtliga delägares samtycke. Undantag görs dock för åtgärder som inte tål uppskov, alltså akuta åtgärder. Jämte detta kan varje delägare, mot övrigas vilja, framtvinga en försäljning via en offentlig auktion, se 6 § SamägL (se nedan).
Om enighet exempelvis inte kan uppnås rörande fastighetens förvaltning eller beträffande nyttjandet av densamma kommer som sagt barnen, och då genom en begäran hos domstol (hos en tingsrätt som första instans), att kunna framtvinga en försäljning, vilket innebär att fastigheten för gemensam räkning kommer att utbjudas på offentlig auktion, se återigen 6 § SamägL. I det här läget skulle dock den som motsätter sig en sådan åtgärd, i samband med förordandet om den offentliga auktionen, kunna yrka att domstolen bestämmer ett pris under vilket fastigheten inte får säljas. I praktiken leder detta till att han eller hon temporärt kan hindra en försäljning, i vart fall så länge det saknas köpare som är villiga att betala och det lägst begärda priset objektivt sett inte framstår som orimligt i förhållande till andra liknande objekt på den lokala marknaden (även kallad ortsmetoden).
I 7 kap. 5 § 1 st. 1 p. äktenskapsbalken (ÄktB) sägs förvisso att en make inte får, utan den andra makens samtycke, avhända sig, låta inteckna, hyra ut eller på annat sätt med nyttjanderätt upplåta fast egendom som utgör makarnas gemensamma bostad. Men min uppfattning är att den här bestämmelsen inte får någon bäring på barnens andel i fastigheten. Hustrun kan såvitt jag kan bedöma endast åberopa den nyss nämnda bestämmelsen i förhållande till sin make och den del av fastigheten som denne äger. Slutsatsen måste således bli att 6 § SamägL trumfar 7 kap. 5 § 1 st. 1 p. ÄktB, jfr även Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1989 s. 9 vari HD bl.a. uttalade följande: Den befogenhet som sålunda tillkommer delägare enligt 6 § samäganderättslagen är av grundläggande betydelse, eftersom försäljning av hela egendomen i allmänhet ger en delägare avsevärt bättre vederlag än vad en försäljning av enbart hans andel kan inbringa; ofta torde det över huvud inte vara möjligt att sälja enbart en andel.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område samt i vissa offentligrättsliga ärenden och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammantaget och mot bakgrund av vad som ovan anförts kan konstateras att för det fall kvinnan inte självmant skulle vilja flytta bör barnen kunna framtvinga en försäljning av hela fastigheten.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig i en eventuell kommande process och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan i domstol och/eller vid annan typ av förhandling om så skulle önskas. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författande av kravbrev (eller annan formell skrivelse till den aktuella kvinnan), svaromål och/eller annat skriftligt yttrande. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
