Kan en jordägare förbjuda oss att använda parkering?
Hej
Jag har en fråga om vårat bostadsarrende (fritidsboende).
Vi köpte detta för 30 år sedan och ingick då ett muntligt avtal med dåvarande jordägare,
far till nuvarande jordägare, om att få parkera bilen utanför arrendet på hans mark.
Terrängen är så beskaffad att vi inte kan angöra våran tomt med bil.
Detta har fungerat perfekt i alla år.
Nu funderar vi på att sälja och jordägare är intresserad av att köpa tillbaka arrendet.
Vi har gjort en värdering som vi har presenterat för honom.
Han kom då med ett skambud och meddelade samtidigt att vi inte längre får parkera på hans mark.
Detta gör han naturligtvis för att hindra oss att sälja till någon annan, det går inte utan parkeringsplats.
Kan han verkligen hindra oss att parkera där vi alltid gjort, måste inte en parkeringsplats erbjudas?
Om vi ska parkera utanför hans mark får vi gå minst en kilometer, om det går att hitta någon plats.
Ska vi låta Arrendenämnden pröva detta?
Mvh Ulf
Lawline svarar
Hejsan,
Aktuell lagstiftning: Jordabalken 7 och 8 kapitlet.
Finns det ett avtal?
Bostadsarrenden ska enligt lag vara skriftliga, 8 kap 3§. Om avtal inte är skriftliga så har det ansetts enligt rättspraxis att ett avtal inte har förelagts. Men parkering utomhus är inte bostadsarrende utan kallas för lägenhetsarrende och i detta fall finns det inget formkrav utan avtal kan ingås muntligt, se 8 kap 3§ 3 st, "Avtal om lägenhetsarrende skall upprättas skriftligen, om ej annat överenskommes.".
Överenskommelsen behöver inte vara uttrycklig utan kan framgå genom konkludent handlande. Konkludent handlande är när ingenting explicit muntligen sägs utan parterna anses vara bundna på grund av deras handlande som om ett avtal har ingåtts.
Den part som påstår att formkravet har avtalats har bevisbördan för detta påstående. Det bör inte vara några problem i ert fall då ni har använt parkeringsplatsen i 30 år och inga tvister har uppkommit vilket talar starkt för att ett muntligt avtal har ingåtts.
På grund av att det är ett muntligt avtal så är avtalet endast giltigt om han visste om lägenhetsarrenden när han tog över hans faders fastighet. Eftersom ni har haft parkeringen i 30 år och att han säkerligen har varit där och vittnat när ni har använt er av parkeringsplatsen. Eftersom han borde ha vetat om lägenhetsarrenden när han tog över fastigheten så är även han bunden av det muntliga avtalet, se 7 kap 11§.
Hur bör uppsägningen göras? Kan han bara förbjuda er?
När man säger upp avtalet så ska man helst göra det skriftligt. Om han säger upp avtalet muntligt måste ni godkänna uppsägningen skriftligt. Det betyder att en skriftlig handling måste på något vis upprättas, antingen av den som säger upp eller den som tar emot uppsägningen.
Om avtalet hade varit skriftligt hade man kunnat avtala om uppsägningstid men enligt lag, om avtalet sker tillsvidare så är uppsägningstiden på sex månader (se här).
Ingår parkeringsplats vid bostadsarrende?
I lagen sägs att bostadsarrende är ett "bostadshus". Frågan är då om en parkeringsplats nära bostadshuset ska vara en förutsättning för ett bostadshus och det följaktligen rimligtvis ska finnas en parkering nära bostadshuset. Huset ska kunna tjäna som bostad men det uppställs inte därutöver krav på någon viss minimistandard för att ett hus ska ses som ett bostadshus. Jakthyddor och sjöbodar som endast erbjuder primitiva övernattningsmöjligheter utgör dock inte bostadshus. Detsamma gäller husvagnar och tält av tyg eller masonit. Tillräcklig ledning avseende vad som är ett bostadshus kan enligt förarbetena fås i det allmänna språkbruket. "Bostadshus" och "sommarstuga" har en så pass klar innebörd, att gränsdragningsproblem sällan torde uppkomma (Prop. 1968:19 s. 40 f.).
Jag kan inte hitta rättsfall som hanterar denna fråga men kan tänka mig att det är en argumentationslinje som arrendenämnden kan sympatisera med, med tanke på att ni annars kommer att behöva gå väldigt långt för att nå huset vilket är en ohållbar lösning.
Slutsats och rekommendationer
Han får alltså inte förbjuda er bara från ingenstans utan han måste följa den uppsägningstid som finns (6 månader). Om han inte låter er använda parkering så föreslår jag att låta arrendenämnden avgöra frågan då ni inte på något annat vis kan påtrycka honom att ändra sig.
Lawline kan naturligtvis hjälpa er vidare med ärendent, hör av dig till Binh.Tran@lawline.se så kan vi återkomma med en offert. Om du har ytterligare funderingar kring svaret så mejla mig gärna så kan jag klargöra det.
