Kan en ideell andel i fastighet utgöra samboegendom?
Hej, jag och min sambo sedan lång tid tillbaka ska separera.
När vi inledde vår relation så sålde jag min bostadsrätt med förlust och flyttade in i hennes villa.
Den hade hon köpt tillsammans med sin tidigare make som hon nu låg i skilsmässa med.
Vid utköpet av maken så godkände inte banken att hon tog över lånen på fastigheten utan jag blev då även tvungen att skriva under på skuldebreven på fastigheten. Banken godkände då övertagandet men hon står dock fortfarande som registrerad lagfartsägare. Jag köpte ut hennes tidigare make med ett blancolån som vi senare reglerade med ett utökat lån på huset.
Frågan är nu om jag vid bodelningen har någon juridisk rätt till någon del av villans värde då jag står som solidarisk medlåntagare på skuldebreven till banken? Skillnaden är bara att hon står på lagfarten.
Till saken är att jag har själv dessutom investerat drygt 200.000kr. senaste året i nödvändig renovering av huset.
Det är det minsta jag vill ha ut i vid bodelningen.
Villan har förövrigt ökat markant i värde den tid vi varit sammanboende. Tacksam för något svar. KFD.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Inledning
Din fråga aktualiserar huvudsakligen sambolagen (SamboL).
Utredning
Som huvudregel ska sambors gemensamma bostad och bohag enligt 3 § SamboL utgöra så kallad samboegendom om den förvärvats för gemensam användning och vissa undantag inte är tillämpliga. I 5 § 1 st. 1 p. SamboL fastslås att sambors gemensamma bostad bland annat innefattar fast egendom med en byggnad som är avsedd att användas som sambornas gemensamma hem och huvudsakligen innehas för detta ändamål som samborna eller någon av dem äger. Som huvudregel anses en gemensam bostad som förvärvats under samlevnaden förvärvad för gemensam användning. Även en bostad som förvärvats av den ena sambon i nära anslutning till att samborna flyttat ihop kan anses förvärvad för gemensam användning om omständigheterna talar för att avsikten har varit ett förvärv för gemensamt begagnande. Exempel på sådana omständigheter är om den andra sambon varit involverad i förvärvandeprocessen och om samborna kort efter förvärvet flyttat ihop i bostaden. Denna bestämmelse kan enligt praxis även tillämpas på en ideell andel av den gemensamma bostaden, det vill säga fall då exempelvis ena sambon äger halva bostaden. Avslutningsvis är det även värt att beröra rättsfallet NJA 1986 s. 513, där Högsta domstolen konstaterade att en sambo som med egna medel och egen arbetsinsats tillfört den gemensamma men av den andra sambon ägda bostaden saker såsom staket och takpannor inte kunde återkräva dessa då de ansågs tillhöra fastigheten och därmed den andra sambon.
Såsom jag tolkar din fråga äger din sambo villan ni tillsammans bott i och villan har använts för detta ändamål utan att ni har ingått något samboavtal som berör villan. Enligt min uppfattning kan vi konstatera att du med största sannolikhet har vid en eventuell bodelning kommer ha rätt till hälften av halva fastighetens värde. Detta baserar jag på det faktum att din sambo ägde sin första halva av fastigheten sedan innan ni flyttade ihop, vilket innebär att den inte förvärvats för er gemensamma användning och därmed inte kan utgöra samboegendom. Den andra halvan, som din sambos dåvarande make ägde, måste ni dock enligt min uppfattning anses ha förvärvat för gemensamt bruk då ni gemensamt tecknade lånet för att finansiera förvärvet, du genomförde var involverad i själva köpet och ni (såvitt jag förstår) snart därefter inledde er samlevnad i bostaden. Denna halva utgör därför samboegendom i egenskap av gemensam bostad och ska därför delas lika mellan er vid en bodelning. Avseende de investeringar du gjort i fastigheten är det svårt för mig att säga något säkert. Det framstår dock som mycket sannolikt att renoveringarna i fastighetsrättslig mening får anses utgöra delar av fastigheten eller tillbehör till densamma. Det framstår även som sannolikt att du finansierade renoveringarna utan förbehåll om att din sambo skulle komma att behöva betala tillbaka motsvarande summa, vilket innebär att din investering i fastigheten sannolikt betraktas som en gåva från dig till din sambo. Under dessa omständigheter finns det enligt min uppfattning inga möjligheter för dig att kräva ersättning för denna investering från din sambo. I den mån investeringen ökad fastighetens värde, vilket framstår som sannolikt, kommer du dock få del av denna värdeökning då du har rätt till en fjärdedel av fastighetens totala värde vid en bodelning.
Handlingsplan
Jag kan tyvärr inte ge dig någon konkret rekommendation utifrån den tillgängliga informationen.
Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!
Med vänlig hälsning
