Kan en hyresvärd säga nej till en överlåtelse av hyresavtal baserat på ett villkor som inte framgår av kontraktet?
Hej! Jag bor med min sambo i en studentlägenhet i Göteborg via SGS studentbostäder, vi har bott här tillsammans i 2 år och flyttade in tillsammans. Min sambo bli nu klar med sina studier till sommaren och vi hade då tänkt att skriva över hyreskontraktet på mig då jag har två år kvar av mina heltidsstudier. När vi kontaktade SGS angående detta för ett tag sedan sa de att de har en regel som säger att vi båda måste ha varit skrivna på lägenheten i minst ett år. Jag har varit bokförd på lägenheten sedan vi flyttade in för två år sedan men min sambo har av olika anledningar inte skrivit sig på lägenheten förrän någon månad sedan. Denna informationen står ej i vårat kontrakt och den går inte heller att hitta på deras hemsida utan man måste alltså specifikt fråga om informationen för att få den. Kan dom ändå säga att vi inte får bo kvar i vår lägenhet på grund av detta? Oerhört tacksam för svar och hjälp.
Lawline svarar
Hej, kul att du vänder dig till oss på Lawline!
Jag tolkar din fråga som att din sambo står som hyresgäst men inte har varit folkbokförd på lägenheten fören någon månad tillbaka, och att du inte står på kontraktet men att du har varit folkbokförd på adressen sen ni flyttade in.
Avtalsvillkoren
Det måste tydligt framgå i avtalsvillkoren vad som gäller för avtalet, om det inte står i ert hyresavtal så kan inte regeln anses ingå i ert avtal. Båda parterna i ett avtal är bundna av vad som står i det skriftliga kontraktet, som i detta fallet utgör hyresavtalet.
Som standard brukar det stå i hyresavtal att överlåtelse av avtalet inte får göras utan hyresvärden eller hyresnämndens godkännande. Enligt Jordabalken (JB) 12 kap 2 § så kan en hyresgäst överlåta hyresavtalet till någon annan med hyresvärden eller hyresnämndens medgivande.
I JB 12 kap 34 § så finns det ett specifikt undantag från huvudregeln om att ett överlåtande av hyresavtalet kräver hyresvärdens godkännande (JB 12 kap 32 §), som gör det möjligt att överlåta hyresavtalet till en sambo med hyresnämndens medgivande.
SGS:s speciella villkor
Eftersom SGS har vissa speciella krav på antal högskolepoäng per termin vilket står i deras hyresavtal krävs det även att den som tar över ett hyreskontrakt uppfyller detta. Men eftersom du studerar så uppfyller du deras krav på att hyresgästen ska vara student.
Hyresnämnden
Hos hyresnämnden kan ni ansöka om att du ska få ta över lägenheten. Här är deras hemsida, där hittar du hur en ansökan görs.
Vid bedömningen så tar man hänsyn till den förslagne hyresgästens personliga kvalifikationer och dennes viljan samt förmågan att överta hyresavtalet.
Hyresnämnden kommer att skicka över de handlingarna som ni skickar in vidare till hyresvärden för att denne ska kunna yttra sig. Om hyresvärden inte vill gå med på överlåtelsen så kommer hyresnämnden kalla hyresgästen samt hyresvärden till ett sammanträde.
Sammanträdet
Det kan vara bra att tänka på att du inte är part i själva ärendet då du inte är hyresgäst, men att du ändå kan få vara med på sammanträdet. Men eftersom hyresvärden haft invändningar mot att du ska få överta hyresavtalet är det en fördel om du är med på sammanträdet.
Om ni eller hyresvärden är missnöjda med det beslut som hyresnämnden kommer fram till kan båda parter överklaga till Svea hovrätt.
Sammanfattning
För att ett villkor i ett avtal ska vara gällande måste det framgå av avtalet.
Eftersom ni är sambos finns det ett undantag från huvudregeln att hyresvärden ska godkänna överlåtelsen och ni kan be hyresnämnden om ett godkännande.
Då villkoret om att ni måsta ha varit folkbokförda på samma adress i ett år inte framgår av ert avtal kan inte det anses utgöra ett villkor i avtalet. Detta kan därför inte utgöra ett hinder för dig att överta hyresavtalet.
Hoppas svaret var till hjälp!
Vänliga hälsningar
