Kan en hyresgäst som bedriver ekonomisk verksamhet överlåta sin hyresrätt utan hyresvärdens samtycke?
Jag äger en fastighet där det bedrivs caféverksamhet, nu ska ägaren till caféet sälja. Har jag som hyresvärd rätt att vara med och bestämma vem min nästa hyresgäst blir?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline!
Bostadshyra eller lokalhyra
Den här typen av frågor regleras av 12 kapitlet jordabalken, vilket jag hädanefter kommer hänvisa till som hyreslagen. Enligt hyreslagen finns det två typer av hyresförhållanden, bostadshyra och lokalhyra. Bostadshyra föreligger om hyresgästen använder hyresobjektet i huvudsak för bostadsändamål. Alla andra användningar av hyresobjektet betecknas som lokalhyra. Eftersom din hyresgäst använder din fastighet till caféverksamhet så klassas hyresförhållandet som lokalhyra. Distinktionen är viktig eftersom olika regler gäller för de olika hyresformerna.
Överlåtelse av hyresrätten
Det avtal mellan dig och din hyresgäst ger din hyresgäst en så kallad hyresrätt. Denna rätt är som utgångspunkt personlig och kan inte överlåtas hur som helst till andra. På grund av detta är huvudregeln i hyreslagen för alla hyresförhållanden att hyresgästen inte får överlåta hyresrätten till annan utan ditt samtycke som hyresvärd. För lokalhyresförhållanden där hyresgästen bedriver förvärvsverksamhet finns dock en undantagsregel som gör det möjligt för hyresgästen att överlåta hyresrätten tillsammans med verksamheten även utan hyresvärdens samtycke. Syftet med just denna regel är att en verksamhetsägare som hyr lokal ska kunna sälja sin verksamhet till andra även om verksamheten är bunden till en fastighet som inte ägs av verksamhetsägaren själv.
För att hyresgästen i en sådan situation ska få lov att överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke måste hyresgästen göra en ansökan hos hyresnämnden. Huruvida hyresgästen får tillstånd till överlåtelsen av hyresnämnden är beroende av hur länge hyresförhållandet har varat.
1. Har hyresförhållandet varat en kortare period än 3 år så får hyresnämnden bara lämna tillstånd om det finns synnerliga skäl. Exempel på sådana skäl är om hyresgästen som vill överlåta sin verksamhet har drabbats av en allvarlig sjukdom som förhindrar denne från att fortsätta bedriva sin verksamhet.
2. Har hyresförhållandet vara längre än 3 år så ska hyresnämnden lämna tillstånd om inte hyresvärden har en befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. I första hand är det här villkoret beroende av den nya hyresgästens ekonomiska möjligheter att betala hyran. Men det kan också finnas en befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen om det finns omständigheter kring den nya hyresgästen som talar för att denne inte kommer att uppfylla hyreslagens krav på exempelvis hur hyresgästen ska vårda hyresobjektet.
Ytterligare en förutsättning som måste vara uppfylld är att den nya hyresgästen ska fortsätta att bedriva den verksamhet som denne tar över.
Sammanfattning
Utgångspunkten är att din hyresgäst behöver ditt samtycke för att överlåta hyresrätten. Det bästa är därför givetvis om en överlåtelse av caféverksamheten och den hyresrätt som är knuten dit diskuteras i samråd mellan dig och din hyresgäst. Skulle ni inte komma överens har dock din hyresgäst en möjlighet att ansöka om överlåtelsetillstånd av hyresrätten hos hyresnämnden. Görs detta är din hyresgästs möjligheter att få sådant tillstånd beroende av hur länge hyresförhållandet har varat, har det varat längre tid än 3 år kommer tillstånd i princip att lämnas om inte den tilltänkta nya hyresgästen har dålig ekonomi. Svaret ovan bygger på 12 kap. 32 § och 36 § jordabalken.
Med vänliga hälsningar
