Kan en hyresgäst säga upp ett hyresavtal innan tillträdesdatum?
Jag ska hyra ut min lägenhet i andra hand och har upprättat ett andrahandskontrakt med en bestämd uthyrningstid på 3 månader. Hyresgästen har också gått med på att betala en månadshyra i deposition. Nu vill hyresgästen innan kontraktstiden börjat säga upp kontraktet. I kontraktet finns angivet att för att hyresavtalet ska sluta gälla ska det sägas upp senast 1 månad före hyrestidens utgång. Vad gäller? Kan man säga upp kontraktet innan det ens startat? Jag har sagt att jag upphäver kontraktet mot en månadshyra i betalning men då kräver hyresgästen att få tillgång till lägenheten i en månad och verkar tro att punkten om deposition ska utgå, vilket jag anser att då får hen betala en månadshyra + deposition som jag vill ha som säkerhet och återfås då när månaden gått och lägenheten lämnas i ok skick. Vad gäller?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga gäller andrahandsuthyrning av bostad och hyresavtal. Detta regleras främst i 12 kap. jordabalken (JB) varför mitt svar kommer utgå från det lagrummet.
Kan en hyresgäst säga upp hyresavtalet trots att det finns en bestämd uthyrningstid?Hyresavtal kan ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats (12 kap. 3 § JB). Ska ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, ska uppsägningen ske senast en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader (12 kap. 4 § JB). Har parterna avtalat om en längre uppsägningstid är det dock bindande för båda parterna.
Jag har lite svårt att utläsa om ni har avtalat en månads uppsägningstid eller om det är ordagrant som du angett – att uppsägningstiden är senast en månad innan hyrestiden har gått ut, det vill säga två månader in på hyresperioden. Om det är som du angett ordagrant finns inget som hindrar att hyresgästen säger upp avtalet innan hen skulle ha tillträtt lägenheten. Du har då ingen möjlighet att kräva varken hyra eller deposition. Detta eftersom det är bindande om parterna avtalat om en längre uppsägningstid än två veckor.
Om det istället är så att ni har avtalat att avtalet ska sägas upp en månad i förväg kan hen säga upp avtalet senast en månad innan hyresperiodens startdatum för att "slippa" betala någon hyra. Säg att tillträdesdatumet är 20 mars 2019 och slutdatum är 20 juni 2019. Då skulle hyresgästen bli tvungen att betala hyra för den första månaden men kan sedan flytta ut 19 april. Vad gäller deposition i detta fallet är det precis som du anger i din fråga – då måste hyresgästen betala deposition som sedan återfås vid utflyttning mot att lägenheten är i oskadat skick. Hyresgästen ska under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan han har inrymt i lägenheten (12 kap. 24 § JB). Bruksslitage är omfattas inte av "skada". Depositionen är alltså en säkerhet för dig som hyresvärd för att kunna betala om en skada uppstår.
Sammanfattningsvis beror det på hur ni formulerat avtalet.
Hoppas du fick svar på din fråga! Du kan kommentera nedan eller skicka in en ny fråga om du har fler funderingar.
Vänliga hälsningar,
