Kan en hyresgäst hyra ut en lokal i andra hand utan hyresvärdens samtycke?
Vad säger lagen om lokalhyresgäst hyr ut kontorSolats utan att meddela hyresvärden. Är detta grund för uppsägning av kontraktet.?
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!
När det gäller frågor om hyra av lokal är det Jordabalken (JB) som reglerar detta. Mer specifik är det 12 kap i jordabalken, den så kallade hyreslagen som ger svar på frågor kring hyra och jag kommer därför att besvara din fråga utifrån denna.
Kan en lokalhyresgäst hyra ut kontorslokalen utan att meddela hyresvärden om detta?
Att hyra ut en lokal som en hyresgäst själv hyr kallas för att hyra ut i andra hand. Vid andrahandsuthyrning krävs hyresvärdens godkännande (12 kap 39 § 1 st JB). Som hyresvärd har man ingen skyldighet att godkänna en andrahandsuthyrning vilket innebär att hyresvärden kan neka detta.
Även om hyresvärden nekar andrahandsuthyrning av lokalen kan hyresgästen ansöka om tillstånd hos hyresnämnden att få hyra ut lokalen i andra hand (12 kap 40 § 1 st JB). Hyresnämnden ska lämna ett sådant tillstånd om hyresvärden inte har befogad anledning att neka andrahandsuthyrning eller om hyresgästen på grund av familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller liknande har goda skäl till att behöva hyra ut lokalen i andra hand (12 kap 40 § 2 st JB).
När det gäller lokaler kan reglerna om moms utgöra befogad anledning för hyresvärden att vägra andrahandsuthyrning. Om hyresgästen har misskött en tidigare andrahandsuthyrning kan detta utgöra skäl till att inte lämna samtycke till ytterligare en andrahandsuthyrning.
Det krävs alltså samtycke antingen från hyresvärden, eller från hyresnämnden för att en hyresgäst ska få lov att hyra ut lokalen i andra hand. Nedan kommer jag att gå igenom vad som händer om hyresgästen, trots att inget samtycke har lämnats ändå hyr ut lokalen.
Kan det vara skäl för uppsägning av kontraktet?
Om hyresgästen hyr ut lokalen trots att denna inte får göra detta, har hyresvärden under vissa omständigheter, rätt att säga upp hyresrätten i förtid (12 kap 42 § 1 st 4 p. JB). Det krävs dock att hyresgästen har fått en tillsägelse av hyresvärden att andrahandsuthyrning inte får göras och att hyresgästen måste avsluta uthyrningen. Hyresgästen måste alltså få möjlighet att avbryta andrahandsuthyrningen eller ansöka om tillstånd för det hos hyresnämnden, innan kontraktet kan säga upp. Det går inte att ge ett exakt svar på hur lång tid hyresgästen har på sig att rätta sig efter tillsägelsen, men i tidigare avgöranden har nio dagar ansetts för kort tid (RH 1999:134).
Det är alltså först efter en tillsägelse samt efter att hyresgästen har fått tid att rätta sig efter den som en uppsägning av hyreskontraktet kan komma i fråga.
Vad man som hyresvärd ska tänka på i en situation som denna
Som hyresvärd är det alltså viktigt att man har lämnat en tillsägelse, annars har man ingen rätt att säga upp kontraktet om man inte har upplyst hyresgästen om att man tycker att andrahandsuthyrning inte är okej. Min rekommendation är att man som hyresvärd lämnar en tillsägelse så snabbt som möjligt till hyresgästen. Om hyresgästen inte har rättat sig efter tillsägelsen måste hyresvärden säga upp kontraktet inom två månader från det att tillsägelsen lämnades till hyresgästen, om det går längre tid än två månader har man som hyresvärd inte rätt att bryta kontraktet (12 kap 43 § 1 st JB).
Sammanfattning
Sammanfattningsvis innebär det alltså att det inte är okej för en hyresgäst att hyra ut en lokal i andra hand utan samtycke från hyresvärden eller, om hyresvärden nekar samtycke, av hyresnämnden. Skulle en andrahandsuthyrning ändå ske, kan detta vara grund för att hyreskontraktet kan brytas men då måste hyresgästen ha fått en tillsägelse om att rätta sig och få lite tid på sig att hinna rätta sig.
Hoppas att du har fått svar på din fråga och återkom gärna till oss om du har ytterligare funderingar!
