Kan en bröstarvinge göra anspråk på husets värde vid fastighetsöverlåtelse till underpris?
Kan två föräldrar sälja ett hus till underpris till ett av sina barn utan att det andra barnet kan göra anspråk på en del av husets värde
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Din fråga berör främst arvsrätt och då kommer reglerna i ärvdabalken (ÄB) att aktualiseras.
I mitt svar kommer jag utgå från att inget testamente finns upprättat som kan rubba den legala arvsordningen. Jag utgår även från att ni har två bröstarvingar eftersom det framkommer av din fråga att det är ett barn som ska köpa huset och ett barn som kan tänkas vilja göra anspråk på dess värde.
Jag vill inleda med att förtydliga vad som menas med försäljning till underpris eftersom det är avgörande för svaret. För att en överlåtelse ur arvsrättslig synpunkt ska anses ha skett till underpris ska köpeskillingen vara lägre än marknadspriset.
För att kunna besvara frågan måste vidare utredas vilken typ av överföring som överlåtelsen ska betraktas som, i detta fall blir de två aktuella slagen köp eller gåva varav gåva är det mest sannolika med tanke på relationen mellan er som är inblandade i överlåtelsen (se nedan).
Vad är då en gåva? Det mest självklara svaret är när någonting ges bort utan motprestation, alltså helt gratis. En underprisförsäljning av fastighet till en bröstarvinge kan dock också ses som en gåva trots att den till viss del innehåller ett benefikt inslag i form av en köpeskilling som understiger marknadsvärdet. För att en överlåtelse ska ses som en gåva krävs det att de förmögenhetsrättsliga gåvorekvisiten är uppfyllda. Dessa innebär att en förmögenhetsöverföring ska ha skett (huset har överlåtits till underpris), att överlåtelsen har skett frivilligt (ni föräldrar överlåter huset av egen fri vilja) samt att det finns en gåvoavsikt hos överlåtaren. Om mottagaren är närstående är presumtionen att det föreligger en gåvoavsikt. Eftersom det är mycket som tyder på att ni uppfyller alla tre gåvorekvisiten återstår det att utreda hur gåvan (underprisöverlåtelsen av fastigheten) ska hanteras arvsrättsligt. Detta regleras i 6 kapitlet ÄB som handlar om förskott å arv.
Enligt 6 kap 1 § ÄB stadgas att vad arvlåtaren (i erat fall du och den andra föräldern) i livstiden har gett en bröstarvingen ska avräknas som förskott på dennes arv efter arvlåtaren, om inte annat har föreskrivits eller med hänsyn till omständigheterna måste antas ha varit avsett. Regeln utgår från att arvlåtarens vilja är att behandla sina bröstarvingar lika. Detta innebär att (större) gåvor som en arvlåtare ger en bröstarvinge ska avräknas på bröstarvingens arvslott vid fördelningen av arvlåtarens kvarlåtenskap, alltså efter arvlåtarens död. För att en gåva inte automatiskt ska utgöra förskott på arv måste detta tydligt framgå av gåvohandlingen. För en arvlåtare som önskar ge en gåva till en bröstarvinge utan att gåvans värde dras av på bröstarvingens arvslott gäller det att upprätta en gåvohandling i vilken det särskilt föreskrivs att gåvan inte ska utgöra förskott på arv. Det innebär alltså i erat fall att om ni inte särskilt föreskriver att huset inte ska utgöra förskott på arv så kommer gåvans värde avräknas från ert barns arv. Förenklat kan det sammanfattas som så att värdet av gåvan ska avräknas från bröstarvingens arvslott när arvet efter er ska fördelas mellan era två bröstarvingar. Värdet som ska avräknas är det som gåvan var värd vid mottagandet, 6 kap 3 § Ärvdabalken. Värdet av gåvan utgörs i ert fall av skillnaden mellan marknadsvärdet och köpeskillingen. Bröstarvingen som erhållit gåvan kan aldrig tvingas att betala något till övriga syskon om gåvovärdet överstiger dennes arvslott, 6 kap 4 § Ärvdabalken. Det maximala avdraget för förskott på arv uppgår alltså till arvslotten.
Er andra bröstarvinge kan inte begära någonting som "kompensation" för gåvan, inte heller göra anspråk på husets värde. Däremot kommer dennes arv bli "större" än gåvotagarens eftersom denne måste avräkna värdet för husgåvan som förskott på arv. Om er kvarlåtenskap inte uppgår till ett så stort värde att det kan täcka förskottet plus till att den andre bröstarvingen får en lika stor arvslott kommer den bröstarvinge som inte fått något förskott i praktiken få hela kvarlåtenskapen, se exempelberäkning hos lagen.nu.
Om ni inte vill att ert barn ska behöva räkna av husgåvan som förskott å arv rekommenderar jag er därför att se till att föreskriva detta i gåvohandlingen.
Vänligen,
