Kan en bostadsrättsförening vara skadeståndsskyldig för ren förmögenhetsskada till följd av att de inte givit tillstånd att upplåta lägenhet i andra hand?
Hej, har haft problem med att min styrelse inte vill godkänna min uthyrning. Tillägger att jag bor i bostadsrätt. Jag studerar utomlands och har 1,5 år kvar på min utbildning. Nu har dem nekat fortsatt uthyrning och mina hyresgäster fick flytta ut i oktober, jag har tagit det vidare till hyresnämnden men har inte fått tid förrän den 21/2. Det är många månaders hyra jag gått miste om och nu står jag alltså med 2 hyror, den jag betalar i Sverige samt den jag betalar utomlands. Min fråga är, om jag vinner i hyresnämnden, kan jag då stämma min styrelse på dem pengar jag gått miste om? Vill också påpeka att vi skulle haft ett möte i december med hyresnämnden men styrelsen meddelade 24 h innan att dem inte kunde komma för dem ”inte fått kallelsen”, då hade jag köpt flygbiljetter för nästan 4000kr för att kunna gå på detta mötet. Jag förlorar extremt mycket pengar just nu pga detta. Som sagt, kan man stämma styrelsen? Nu pratar jag givetvis om fallet är så att jag vinner i hyresnämnden. Men fram tills nu så är det ju ca 5 månader jag gått miste om hyror samt att det kommer ta tid att hitta nya hyresgäster sedan ska det godkännas etc etc.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga så att du undrar om du har möjlighet att – i de fall du skulle vinna i hyresnämnden – rikta ett skadeståndsanspråk mot din bostadsrättsförening/ styrelseledamöterna som tagit beslutet avseende den hyra du inte fått till följd av att du (isåfall felaktigt) blivit nekad att upplåta din bostadsrätt i andra hand.
Förutsättningarna att rikta ett skadeståndsansvar på utomobligatorisk grund
Jag kommer först redogöra för förutsättningarna att rikta ett skadeståndsansvar utifrån skadeståndslagens regler. Skadeståndslagens reglerar sådana typer av skadeståndsanspråk du kan rikta mot i stort sett vem som helst (givetvis under förutsättning att lagen ger stöd för detta). Av denna anledning är lagen mer begränsad gällande vilka typer av skador du kan få ersatta i jämförelse med vad som gäller exempelvis för sådana skador som uppstår inom ramen för ett kontraktsförhållande.
Den typ av skada du har lidit till följd av att du blivit nekad att hyra ut din bostadsrätt kan betecknas som en ren förmögenhetsskada. Att den betecknas så har att göra med att den ekonomiska skadan inte har något samband med person/ sakskada (se 1 kap 2 § skadeståndslagen).
Av 2 kap 2 § skadeståndslagen framgår det att den som vållar ren förmögenhetsskada genom brott ska ersätta skadan. Det finns inget stöd för att se det som att bostadsrättförening agerat brottsligt i ditt fall. Det framgår dock av rättspraxis att bestämmelsen inte ska tolkas motsatsvis, alltså kan det finnas fall där någon kan hållas skadeståndsansvarig för ren förmögenhetsskada utan att ha begått ett brott. Man brukar då tala om två typsituationer där ett sådant ansvar utan brott kan bli aktuellt: (1) när agerandet varit kvalificerat otillbörligt och (2) när det föreligger en kvalificerad tillitssituation (NJA 2019 s 94 punkt 12-13). Utrymmet är alltså högst begränsat vilket motiveras av ett s.k. floodgate argumentet där man vill begränsa skadeståndsansvaret just eftersom rena förmögenhetsskador kan riskera att bli väldigt höga. Min uppfattning är att din situation inte är av sådan kvalificerad art att man på utomobligatorisk grund kan rikta ett skadeståndsansvar mot föreningen.
Möjlighet att rikta anspråk i egenskap av bostadsrättsinnehavare
Som ovan framgått gäller skadeståndslagen mer generellt och den beaktar således inte att skadan du lidit i detta fall uppstått inom ramen för ett associationsrättsligt avtal mellan dig och föreningen (ett typ av kontraktsförhållande). Frågan blir nu om du med hänsyn till detta förhållande har någon annan möjlighet att rikta anspråk.
Enligt 10 kap 1 § bostadsrättslagen läst tillsammans med 21 kap 1 § lag om ekonomiska föreningar framgår det att en styrelseledamot kan hållas ansvarig för en skada som uppsåtligen eller av oaktsamhet tillfogas en medlem till följd av en överträdelse enligt bostadsrättslagen eller stadgarna. Förutsatt att styrelseledamöterna agerat med uppsåt/ oaktsamhet genom att bryta mot bostadsrättslagens regler eller vad som föreskrivs i stadgarna kan du alltså vara berättigade till skadestånd för din förmögenhetsskada. Jag kan inte uttala mig om vad som står i dina stadgar (något jag därför rekommenderar att du kollar upp). Frågan jag istället kommer utreda är om föreningen kan anses ha brutit mot bostadsrättslagen genom att neka dig tillstånd att hyra ut lägenheten. (Notera att det utöver detta även ställs ett krav på uppsåt/ oaktsamhet.) Förutsättningarna för dig att upplåta din bostadsrätt framgår i 7 kap 10 och 11 §§ bostadsrättslagen. Av 7 kap 10 § framgår att det krävs tillstånd för att du ska få hyra ut din lägenhet och av 7 kap 11 § stadgas en möjlighet för dig att i de fall din förening nekat dig tillstånd ta frågan till hyresnämnden och där, under vissa förutsättningar, ändå få upplåta bostadsrätten. Min tolkning är att bestämmelserna reglerar en skyldighet för dig då du enbart får upplåta din bostadsrätt i de fall som lagen nämner men däremot inte någon direkt skyldighet för föreningen att bevilja detta (förutom efter ett eventuellt beslut från hyresnämnden). Utifrån detta skulle man alltså inte se det som att styrelsen - genom att inte bevilja tillstånd - brutit mot bostadsrättslagen även om hyresnämnden gällande frågan gör en annan bedömning. Min slutsats är därför att du inte har något skadeståndsanspråk mot föreningen (förutsatt att något annat inte framgår i dina stadgar). Jag vill dock framhäva att jag inte funnit någon rättspraxis eller doktrin som berör din fråga och jag har därför gjort en slutsats baserat på min tolkning av rättsläget och det kan således inte uteslutas att en domstol skulle göra en annan.
Sammanfattning
Jag har alltså funnit att du inte har något skadeståndsanspråk som kan baseras på skadeståndslagen eller bostadsrättslagen. Min rekommendation till dig är att kolla igenom dina stadgar. Exempelvis om det där framgår att bostadsrättsföreningen åtagit sig att tillåta upplåtelse under vissa förutsättningar och styrelseledamöterna brutit mot detta hade du eventuellt kunna ha rätt till ett skadeståndsanspråk.
Hoppas mitt svar har varit till hjälp!
