Kan bostadsrättsförening kräva fullgörelse av byggfirma som inte fullgör sina åtaganden?
Problem med byggfirma och besiktningsanmärkningar.
Vi är en Brf. som har problem med byggföretaget som uppförde våra hus.
Efter utförd tvåårsbesiktning (2019) kvarstår det fortfarande ett antal ej åtgärdade anmärkningar!
Vi har skriftligen kontakt med byggaren som kommer med alla typer av ursäkter men inte blir färdiga!
Vilket är det bästa sättet att tvinga byggare att fullfölja sina åtagande?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Reglering vid tjänst som avtalats mellan två näringsidkare
Jag utgår från i mitt svar att ni är en bostadsrättsförening som räknas som en näringsidkare, då ni hyr ut flera lägenheter inom ramen för näringsverksamhet.
Det finns tyvärr ingen särskild lagstiftning i Sverige som reglerar tjänster mellan näringsidkare. Det som i stället blir aktuellt att titta på är främst vad som framgår av ert avtal som ni skrivit. Det är därför viktigt att tydliga avtal skrivs mellan näringsidkare. Om det inte går att hitta en lösning direkt i avtalet, får man gå över att titta på om det kan finnas så kallade standardavtal som kan bli aktuella, och i sista hand om det går att använda annan lagstiftning analogt. Med analog användning av lagstiftning menas att man använder lagstiftning som gäller andra situationer även på problem och frågor som går att likna vid de situationer som lagstiftningen egentligen avser.
Försening/dröjsmål
Det som är första steget är att avgöra när byggfirman ska vara klar med anmärkningarna från den besiktning som genomfördes år 2019, och om byggfirman utifrån detta kan tänkas vara försenade. Detta kallas även för att byggfirman är i dröjsmål med sin tjänst gentemot er. För att avgöra om byggfirman är i dröjsmål med sina tjänster behöver ni först titta vad som står i ert avtal och vad ni kommit överens om. I avtalet kan ni ha kommit fram till när byggfirman ska vara klar med sitt arbete med era hus, och hur lång tid de har på sig att åtgärda anmärkningar eller brister som uppkommer genom en besiktning.
Om det inte framgår av ert avtal när anmärkningarna ska vara åtgärdade får man se till avtalsrättsliga principer. Här finns inga lagregler för vad som avgör när dröjsmålet inträffat, utan man ser helt enkelt till parternas avsikt och om det finns något som tyder på när dessa anmärkningar ska vara klara. Det kan vara att det nämnts något mellan er, och muntliga avtal är giltiga. Muntliga överenskommelser är dock svårare att bevisa, om det skulle gå så långt att ni behöver hjälp att lösa er konflikt.
Fullgörelse vid dröjsmål
Fullgörelse enligt ert avtal
Om det visar sig att byggfirman är i dröjsmål blir det aktuellt att titta på vad ni har rätt att kräva för att de ska utföra arbetet. Även detta behöver ni först se efter i ert avtal med byggfirman. Det kan nämligen vara så att ni skrivit med vad som ska gälla om det uppstår förseningar med bygget. Det kan även vara så att det finns en så kallad friköpsklausul i ert avtal, som innebär att er rätt att kräva fullgörelse avtalats bort, och ersatts med en möjlighet att säga upp avtalet mot en viss ersättning till byggfirman. Därför bör ni först och främst granska ert avtal noga med er byggfirma, för att först se om det finns några inskrivna möjligheter för er att kräva fullgörelse eller inte.
Fullgörelse enligt eventuellt standardavtal
Om det inte framgår av ert avtal hur en tvist kring att byggfirman är i dröjsmål ska hanteras, kan ett standardavtal för entreprenad fylla ut ert avtal i vissa fall. Jag kan inte helt utläsa från dina omständigheter i frågan exakt vad det är för avtal som ni ingått med byggfirman, men då det gäller uppförande av två hus, kan det vara så att ni kommit överens om att byggfirman ska utföra antingen totalentreprenad eller utförandeentreprenad åt er. Totalentreprenad betyder att byggfirman sköter allt med projektering och utförande av byggarbetet åt er, medan utförandeentreprenad innebär att ni själva sköter projektet men att byggfirman sköter utförandet av byggarbetet enligt era direktiv.
Beroende på vilken typ av entreprenad som ni kommit överens om kan två olika standardavtal för just entreprenad bli aktuella. Det för totalentreprenad kallas för ABT 06, och i detta standardavtal kan det finnas bestämmelser som reglerar vad beställaren av entreprenaden har rätt till vid dröjsmål. Sådana regler finns även i standardavtalet för utförandeentreprenad som kallas AB 04. I dessa standardavtal finns bland annat regler som gäller fullgörelse som kan vara förenat med vite. Detta innebär att beställaren av entreprenaden har rätt att kräva att firman fullgör sitt arbete och betalar ett ersättningsbelopp till beställaren. I ditt fall betyder detta att ni som bostadsrättsförening kan kräva att byggfirman fullgör sitt arbete mot en viss ersättning. Det som dock är lite ovisst är om standardavtalen ska användas även om parterna inte kommit överens om detta i sitt avtal. Detta råder det tyvärr fortfarande delade meningar om och är därmed oklart. Men om det står det skrivet i ert avtal att något av dessa standardavtal, ABT 06 eller AB 04, ska användas så kan detta vara en möjlighet för er att kräva fullgörelse och få ersättning för detta.
Fullgörelse enligt köplagen vid dröjsmål
Köplagen hanterar köp av lös egendom mellan privatpersoner och mellan näringsidkare, se 1 § Köplagen. Denna lagstiftnings användningsområde skiljer sig därmed från din situation genom att lagstiftningen gäller köp av saker, och inte tjänster som är aktuellt för din fråga. Köplagens regler kan dock i vissa fall användas utöver sitt tillämpningsområde, men ska göras med stor försiktighet. Det betyder att det inte är helt säkert att dessa bestämmelser kan användas för din situation, men kan utgöra en möjlighet för er.
Den påföljd som finns i köplagen som kan vara aktuell för din fråga är fullgörelse, som finns i 23 § första stycket Köplagen. Om en näringsidkare är i dröjsmål kan köparen ha rätt till att kräva fullgörelse. Näringsidkaren är dock inte tvungen att fullgöra köpet om det föreligger ett hinder som näringsidkaren inte kan övervinna, och om fullgörelse skulle innebära orimliga uppoffringar för näringsidkaren. Det kan exempelvis handla om ett hinder som kräver stora ekonomiska uppoffringar för firman. Detta ska dock vägas mot köparens intresse att arbetet fullgörs. För att koppla detta till din situation som gäller att två hus som ska byggas och bli klara, krävs det ganska stora hinder för att byggfirman inte ska behöva fullgöra sitt arbete. Du skriver att ni har skriftlig kontakt och att byggfirman kommer med olika ursäkter till att de inte åtgärdar anmärkningarna efter tvåårsbesiktningen, jag kan dock inte utläsa exakt vad detta är för ursäkter. Om det handlar om stora ekonomiska problem, eller att det är brist på material som kan innebära mycket större kostnader för firman, kan detta dock vara sådana problem som gör att firman inte behöver fullgöra arbetet.
Enligt 23 § tredje stycket Köplagen så kan köparen förlora sin rätt till att kräva fullgörelse om köparen väntar orimligt länge med att ställa detta krav gentemot näringsidkaren. Det betyder att köparen inte kan vänta hur länge som helst på att ställa detta krav. Vad som räknas som orimlig tid finns inget exakt bestämt, utan detta är en bedömning som måste göras i varje enskilt fall. Det har gått två års sedan senaste besiktningen då det kom anmärkningar som byggfirman skulle åtgärda, vilket är väldigt lång tid. Det kan vara så att detta är för lång tid för er att vänta med att ställa krav på fullgörelse. Det som kan bli relevant för denna bedömning är dock de ursäkter som byggfirman lämnat, och vad som gjort att de inte kunnat fullfölja arbetet i tid. Jag kan därför inte svara på om ni fortfarande kan kräva fullgörelse enligt köplagens bestämmelse.
Ett krav på fullgörelse kan även förenas med skadestånd. Skadestånd regleras i 27 § Köplagen, och för detta krävs att det uppstått en skada för er i samband med att byggfirman inte blivit klara i tid med anmärkningarna. Det krävs även att det uppstått hinder för byggfirman som legat utanför firmans kontroll och som de inte kunnat övervinna. Byggfirman ska därmed ha räknat med de risker som kan uppstå när de planerar sitt arbete. Hinder dock som kan tänkas varit oförutsägbara för byggfirman är de hinder som uppstått i samband med pandemin som bröt ut under 2019 och som varat fram till nu. Det kan exempelvis vara brist på material och extra stora kostnader. Sådana hinder kan tänkas vara ursäktade, och vara svåra att kräva skadestånd för. Även här blir därför de ursäkter och förklaringar som byggfirman meddelat er aktuella, och som jag tyvärr inte kan ta ställning till.
Sammanfattning samt rekommendation
Svaret på om det finns något sätt att kräva att byggfirman fullgör sina åtaganden måste ni först och främst titta efter i det avtal ni skrivit. Se först på när de skulle vara klara med uppförandet av husen, och när anmärkningarna skulle varit åtgärdade. Titta sedan efter om ni skrivit något speciellt kring förseningar och dröjsmål, och vad ni i så fall har rätt att kräva. Det kan vara så att ni skrivit in att ett visst standardavtal ska gälla, och då blir det även aktuellt att se vilka regler i dessa som kan användas som möjlighet för er att kräva fullgörelse. Det kan exempelvis finnas en rätt för er att kräva fullgörelse och få ersättning för att de är försenade. Det kan också vara så att ni avtalat bort möjligheten till fullgörelse, och att ni i stället kommit överens om att ni kan säga upp avtalet mot att betala en viss ersättning till byggfirman.
Om ni inte kan hitta något i ert avtal som reglerar deras försening, kan det bli aktuellt att titta på andra lagstiftningar som med försiktighet kan användas. Här kan det bli aktuellt med fullgörelse som eventuellt kan förenas med ett skadestånd enligt köplagen. För detta krävs att byggfirman haft sådana hinder som de inte kunnat övervinna och att ni kräver fullgörelse inom en rimlig tid. Jag har tyvärr inte fullständiga omständigheter kring ert avtal och byggfirmans ursäkter för att kunna avgöra detta. För skadestånd krävs vidare att det är ett hinder som firman inte kunnat förutse och som inte legat inom deras kontroll, och därmed som de inte heller kunnat övervinna.
Min rekommendation till er är att först läsa ert avtal noga för att se om ni genom detta kan hitta några möjligheter att kräva att byggfirman fullgör sitt åtagande gentemot er. Se även efter om det kan bli aktuellt med ett standardavtal som ABT 06 eller AB 04, och vad ni har för möjligheter genom dessa. Om ni inte hittar några svar i ert avtal eller standardavtal, är ni välkomna att vända er till vår juristbyrå som kan hjälpa er med hur ni ska gå vidare om byggfirman fortfarande inte tänker åtgärda anmärkningarna. Jag har nämligen tyvärr inte möjlighet att hjälpa er att läsa och tolka ert avtal, men det hjälper gärna våra jurister er med!
Med detta, hoppas jag att jag har kunnat redogöra för vilka möjligheter som kan finnas för er, även om jag inte kunnat besvara din fråga klart och tydligt. Om du vill att jag förtydligar något i mitt svar, eller vill ha hjälp att komma i kontakt med en jurist på Lawlines juristbyrå, får du gärna skicka mig ett mail på min e-post: hilma.nilsson@lawline.se.
Vänligen,
