Kan avtal sägas upp utan bestämmelse om det?
Hej,
Jag är boende i en bostadsrättsförening och föreningen förfogar över ett antal p-platser som tillhör fastigheten. Dessa p-platser hyr föreningen ut till medlemmar via separata hyresavtal; de tillhör alltså inte en specifik lägenhet utan de kan hyras ut till alla medlemmar och om alla platser är uthyrda får man ställa sig i kö. För att få mer cirkulation på platserna, samt se till att de verkligen hyrs av personer som äger och använder bil, ändrade föreningen reglerna för ett par år sedan till att en lägenhet endast fick hyra en (1 st) p-plats samt att man måste äga/nyttja en bil för att har rätt att hyra.
Nu visar det sig att en lägenhet, i strid mot de nya reglerna, inte vill släppa ifrån sig en av sina två p-platser. Eftersom de hyrt båda platserna sedan länge står det troligtvis inget i deras hyresavtal gällande regeln om att man endast får hyra en p-plats per hushåll. Vilken rätt har föreningen att ändra i parkeringsreglerna och vilken rätt har föreningen att med hänvisning till de ändrade reglerna upphäva ett gammalt hyresavtal som strider mot dessa? Finns det någon risk för styrelsen eller föreningen att bli inblandad i en rättslig tvist om de väljer att upphäva det gamla avtalet?
Lawline svarar
Hej, och tack för din fråga.
Om föreningen får ändra i avtalet beror lite på hur de är formulerade. Om det hänvisas till föreningens regler för uthyrning av parkeringsplatser ska avtalet så att säga följa med reglerna, och nya regler ska gälla också för det nya avtalet. Om avtalet däremot saknar sådana hänvisningar och säger att de uthyrda parkeringsplatserna ska hyras ut "tills den boende säger upp avtalet" eller liknande formulering kan det bli svårare. Det ska alltså stå i avtalet att föreningen kan säga upp avtalet.
Normalt kan en avtalspart inte ensidigt ändra i ett ingånget avtal, utan det krävs att man ingår en ny överenskommelse med motparten. Liknande situationer har bland annat lett till att människor som inte är studenter kan bo kvar i studentlägenheter många år efter att de slutat studera, just för att det inte stod i det ursprungliga hyreskontraktet att den boende måste vara student under hela hyrestiden.
Däremot anses det normalt att avtal som ingåtts "tills vidare" kan sägas upp, med viss uppsägningstid. Avtal som saknar tidsbegränsning kan antingen gälla för all framtid eller för obestämd tid. Gäller ett avtal för all framtid kan det inte sägas upp annat än under speciella förutsättningar. Om det däremot gäller tills vidare kan avtalet, med iakttagande av skälig uppsägningstid, sägas upp utan att sådana förutsättningar är för handen. Det finns inga bestämda kriterier för hur en sådan bedömning görs, utan man för bedöma i det enskilda fallet. Här finns ett rättsfall där tingsrätten bedömde att ett avtal fick sägas upp, medan hovrätten ändrade domen och ansåg att avtalet inte kunde sägas upp.
Det är vanskligt att göra en säker utsaga, men huvudregelsvis är avtal utan slutdatum ingångna på obestämd tid, och får alltså sägas upp av endera parten. Endast i undantagsfall anses de ingångna för evig tid och får sägas upp endast om förutsättningarna för avtalet ändrats på ett mer avgörande sätt. Hovrättens uttalanden i det länkade fallet kan tala för att ett sånt här avtal ska ses som ingånget på obestämd tid, men saken är inte självklar.
