Kan allmänheten vara innehavare av ett servitut?

Question

Hej

Jag äger en fastighet sedan 1997 och i ett köpebrev av fastigheten från 1924 så står det i en punkt ”Köpare och alla framtida ägare av försålda tomten äro pliktiga tåla att över tomten gående vägar och stigar som hittils av allmänheten få användas som sådana och skall denna rätt gälla som servitutsrätt för municipalsamhället och alla andra ägare av tomter inom samhället.”

Samhället ser inte riktigt ut som det gjorde 1924.
Vet ni om punkten gäller som ett servitut?
För vem gäller i så fall detta servitut?
Ingen annan än jag som är ägare har ansvarat för skötsel av fastigheten, tex snöskottning, betalat för asfaltering etc.

Nedan svar har jag fått från Lantmäteriet, men skulle också gärna vilja få svar från någon sakkunnig inom fastighetsrätt:

"Fastigheten är bildad genom en avsöndring. Avsöndring innebar ett avskiljande av mark genom ett privat avtal för att bilda en fastighet för sig. Förfarandet är föregångaren till avstyckning.
Avsöndring har ofta med viss rätt betraktas som lite problematisk fastighetsbildning i och med att det var en privat jorddelning med begränsad myndighetstillsyn.
Utifrån detta skulle jag inte säga att skrivningen i köpebrevet är att betrakta som ett servitut."

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, 

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är regeringsformen (RF), jordabalken (JB) och miljöbalken (MB).

Allmänna hållpunkter

I 14 kap. 1 § 1 st. JB anges att om det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning får i fastighet (den tjänande fastigheten) upplåtas rätt för ägaren av annan fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt taga i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning som hör till denna eller att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende. Ett sådant ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare och ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen, 14 kap. 5 § JB. I övrigt uppställs egentligen inga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Detta innebär att förbehåll, diverse undantag och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Men brukligt är naturligtvis ändå att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen. 

Bedömningen i förevarande fall - Vad gäller?

Ett servitut gäller vanligtvis obegränsat i tiden och utgör således en permanent belastning på den tjänande fastigheten (den fastighet vars ägare ger annan markägare viss rätt till fastigheten, vilket i det här fallet skulle bli du). En sådan rättighet följer också med vid en äganderättsövergång, dvs. servitutet kommer att gälla mot en ny ägare för det fall du skulle sälja fastigheten, vilket däremot inte är fallet vid en formlös nyttjanderätt likt. Men eftersom ett servitut alltid är kopplat till specifika fastigheter och aldrig till en eller flera fysiska personer kan allmänheten, såvitt jag kan bedöma, inte besitta en servitutsrätt på det sätt som avses i lagtexten. Jag är därför av samma uppfattning som personen hos Lantmäteriet som författade myndighetens svar till dig.

Det är för mig ovisst hur stor din fastighet är. Men notera att allemansrätten, vilken är den begränsade rätt envar har att använda annans fastighet, mark och vatten, och då främst genom att färdas över fastigheten (till fots) och även under kortare perioder uppehålla sig på den, kan bereda människor viss rätt att kunna nyttja din mark. Allemansrätten är dessutom grundlagsskyddad, 2 kap. 15 § 4 st. RF, men vad dess närmare innebörd har inte kommit till uttryck i lagstiftningen. Det står i varje fall klart att allmänheten inte får ta sig sådana friheter att naturen eller du som fastighetsägare orsakas väsentlig olägenhet och/eller skada, jfr 7 kap. 1 § MB. Och utifrån din ärendebeskrivning kan det som sagt inte heller vara fråga om något giltigt servitut 

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,