FrågaFASTIGHETSRÄTTBostadsrätt29/03/2018

Kallt i lägenhet - är det ett fel i lagens mening?

Hej!

Jag köpte en lägenhet i somras, var på visning den 19 juni och skrev på kontrakt den 21 juni. Under visningen så påtalade jag och mina föräldrar att det inte fanns något element i varken sovrummet eller köket, och undrade då om det blev kallt under hösten/vintern. Mäklaren sa då att köparen inte har haft något bekymmer om det och fick på så sätt hennes ord om att det inte skulle vara något problem att det inte fanns element i varken köket eller sovrummet. Det var tydligen ägaren innan henne som hade renoverat om köket till två rum, ett mindre sovrum och kök. På grund av renoveringen hade de tagit bort elementet.

Nu när det har varit höst och vinter har det varit väldigt kallt i lägenhet, vilket vi blev lovade att det inte skulle hända. Vi anmälde det till fd ägaren, men som håller vid sin ståndpunkt att hon inte upplevde något problem med värmen i lägenheten under den tiden som hon bodde där. Min fråga är hur vi ska gå tillväga härifrån? Finns det något sätt att kunna få ersättning för de borttagna elementet, som säljaren lovade inte skulle påverka värmen?

Lawline svarar

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

1. Tillämpligt lagrum?
I detta fall är det fråga om köp av en bostadsrätt. En bostadsrätt är i lagens mening s.k. lös egendom, vilket innebär att Jordabalken (1970:994) inte är tillämplig (då den endast reglerar köp av fast egendom). Den lagstiftning som istället används i dessa fall är Köplagen (1990:931) (förkortning KöpL), som reglerar köp av lös egendom mellan privatpersoner. Jag utgår från att säljaren och köparen i detta fall är privatpersoner.

2. Fel i "varan"?
För att kunna konstatera om ett fel föreligger, utgår man först och främst ifrån vad som följer av köpeavtalet (se 17 § KöpL); Varan [i detta fall, bostadsrätten] skall i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning stämma överens med vad som följer av avtalet. Ett första steg för dig är alltså att titta i avtalet - utfäster avtalet något särskilt om temperaturen/värmen i lägenheten? Om avtalet särskilt stadgar att temperaturen ska vara på en viss nivå året runt eller något liknande, och så inte är fallet, så föreligger det ett fel. Om det inte står något specifikt kring vilket typ av fel det är fråga om, så blir det istället en tolkningsfråga angående vilka fel som omfattas av avtalet. Avgörande är alltså vad avtalet stadgar om lägenhetens skick.

Om man kan konstatera att felet inte uttryckligen omfattas av vad avtalet utlovar, sker istället en bedömning utifrån vad köparen med fog hade kunnat förvänta sig (se 17 § 3 stycket KöpL). Vad kan man rimligtvis förvänta sig när man köper en bostadsrätt? Att lägenheten blir väldigt kall på höst och vinter skulle eventuellt kunna utgöra ett sådant fel som köparen inte hade behövt förvänta sig. Denna bedömning ska göras med utgångspunkt i de omständigheter som rådde vid köpet, och andra omständigheter (t.ex. om det är fråga om en gammal eller en ny byggnad etc) kan sänka eller höja de förväntningar som köparen rimligtvis kan ha på sitt köp.

2. a) Min bedömning
Detta är i hög utsträckning en bedömningsfråga, och det är svårt att på rak arm ge ett svar på huruvida detta anses vara ett fel i lagens mening eller inte. Vad som talar för att det är fråga om ett fel är att en köpare av en bostadsrätt rimligen ska kunna förvänta sig att lägenheten besitter en temperatur som gör det möjligt för en person att bo där året runt - det får anses vara något slags minimikrav/minimistandard. Att du/ni dessutom uttryckligen under visningen frågade mäklaren om elementens placering och om värmen i lägenheten är något som kan vara till er fördel, eftersom att ni då fullgjort en typ av undersökningsplikt (se mer nedan).

3. Friskrivningsklausuler/"befintligt skick" i avtalet
Något jag också skulle leta efter är om det någonstans i avtalet anges att säljaren friskriver sig ansvar för vissa typer av fel (en s.k. friskrivningsklausul). Om det finns en sådan blir det givetvis svårt för dig att hävda din sak. Detsamma gäller om bostadsrätten har sålts "i befintligt skick". Även om man då fysiskt sett anser att det föreligger ett fel som måste åtgärdas, så är det inte ett fel i lagens mening eftersom att köparen godtagit lägenheten i det skick den befinner sig i nu. Se dock 19 § KöpL som anger de situationer då säljaren ansvarar ändå, trots att "befintligt skick"-klausulen finns med i avtalet.

4. Köpare - vad har du för undersökningsplikt?
KöpL har inte något krav på en undersökningsplikt hos köparen (det vill säga, en plikt som stadgar att köparen inte kan åberopa fel som hen kunde upptäckt vid en företagen undersökning av "varan" i fråga). Däremot anges det i 20 § 1 stycket KöpL att köparen inte får åberopa fel som hen måste antas ha känt till vid köpet. Här är det en tolkningsfråga huruvida ni kände till felet eller inte. Givetvis kände ni inte till att det skulle komma att bli så pass kallt på vintern, men samtidigt visste ni om att det inte fanns några element i köket eller sovrummet vilket man eventuellt skulle kunna dra den slutsatsen utifrån.

5. Sammanfattning
Det är svårt för mig att säga huruvida detta anses vara ett fel eller inte i lagens mening utan att ha samtliga omständigheter framför mig, men det är inte omöjligt att så är fallet. Om ni skulle gå vidare med detta så skulle jag rekommendera att ni trycker på det faktum att både säljaren och mäklaren utfäste att det inte skulle bli för kallt, samt att elementens placering var annorlunda i lägenhetens originalskick och att det egentligen ska finnas ytterligare ett element i lägenheten.

Om du vill gå vidare i detta ärende och få hjälp av kunniga jurister, kan du vända dig till info@lawline.se. Alternativt kontakta oss på telefon: 08-533 300 04, öppettider: mån-fre kl. 10.00-16.00.

Jag hoppas att allt löser sig! Om något är oklart får du gärna lämna en kommentar, så besvarar jag den så snabbt som möjligt.

Bästa hälsningar,

Sandra SöderbergRådgivare