Jag ska köpa mina föräldrars hus, vilket sätt är bäst för att vi ska slippa så mycket avgifter/skatt som möjligt?
Hej.
Jag ska köpa mina föräldrars hus och jag undrar vilket sätt är bäst för oss så vi båda parter slipper så mycket avgifter/skatt?
De köpte huset 1990 för 475 000:-, taxeringsvädret idag ligger på 259 000:-. Köper jag det för 84% av taxeringsvärdet så slipper man väl stämpelskatt. De gör förlust och får avdragsgill på skatten. De skriver in att det inte är något förskott på arv.
Eller ska de bli en gåva? Eller finns det andra sätt?
Lawline svarar
Hej, kul att du vänder dig till oss på Lawline!
Angående skatten
När det gäller skatten så har du helt rätt i att du inte behöver betala stämpelskatt om du köper huset för 84 % av taxeringsvärdet. Gränsen för stämpelskatten går vid 85 % (Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheten 5 §). Denna regeln kan dock bara användas om övertagandet har betecknats som en gåva.
Vad gäller dina föräldrars skatteavdrag så kan de bara göra ett avdrag om ditt övertagande av huset ses som ett köp eller ett byte, se Inkomstskattelagen (IL) 44 kap 3 § och 41 kap 2 §. Om priset för huset är under marknadsvärdet (eller taxeringsvärde om detta är lägre än marknadsvärdet) och avsikten är att ge huset som gåva så kan de inte göra något skatteavdrag för det utgör inte en kapitalförlust (IL 44 kap 24 §).
Om de istället säljer huset till dig för ett marknadspris och gör en förlust kan de använda den för att minska sin skattepliktiga inkomst. De kan då dra av 50 % på sin förlust och det värdet som finns kvar kan de dra av mot annan skatt (IL 45 kap 33 §).
Gåva
Du
Om du mottar huset som gåva så betalar du ingen skatt (IL 8 kap 2 § och Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheten 4 §).
Du betalar först skatt när du säljer huset, till dess så tar du över dina föräldrars skattemässiga situation (IL 44 kap 21 §). Att du tar över dina föräldrars skattemässiga situation innebär att de skatten som rör huset (som tidigare var dina föräldrars ansvar) blir ditt ansvar.
Dina föräldrar
Om dina föräldrar ger dig huset så behöver de inte betala någon skatt. En gåva ses inte som en försäljning eftersom de inte gör någon vinst (IL 44 kap 3 §).
Gåvobrev
Vid en gåva av ett hus finns det vissa saker som är viktiga att tänka på. Det gäller samma formkrav för gåva av ett hus som för ett köp av hus (Jordabalken 4 kap 29 §). Detta innebär att det finns fyra krav som måste uppfyllas för att gåvan ska vara giltig.
1.Det måste finnas ett skriftligt gåvobrev.
2.Gåvobrevet måste innehålla en upplysning att fastigheten överlåts som gåva till dig.
3.Det måste framgå hur stor del av fastigheten som ges bort.
4.Dina föräldrar och du måste skriva under gåvobrevet.
Behöver ni hjälp med upprättandet av gåvobrevet så är ni välkomna att använda er av Lawlines avtalservice som ni hittar här.
Vittnen
När ett hus ges bort i gåva krävs det inte att någon bevittnar undertecknandet av gåvobrevet. Men undertecknandet av gåvobrevet behöver bevittnas av två personer om du ska kunna söka lagfart (Jordabalken 20 kap 7 § 1 punkten och 8 §).
Normalt för bevittningen är att vittnena anges med namn, adress, ort, datum och deras underskrifter.
Lagfarten
Efter du har fått huset så har du 3 månader på dig att söka lagfart (Jordabalken 20 kap 2 §).
Sammanfattning
Om du får fastigheten som en ren gåva så betalas ingen skatt, men nackdelen är att dina föräldrar inte får någon betalning för huset.
Men du kan även köpa huset för mindre än 85% av taxeringsvärdet och då slipper du stämpelskatt. Däremot får inte dina föräldrar en förlust som de kan göra avdrag med mot annan skatt. För att de ska ske så måste du köpa huset för ett marknadsmässigt pris vilket då måste innebära en förlustaffär för dina föräldrar.
Hoppas svaret var till hjälp!
Vänliga hälsningar
