Jag har hyrt ut min bostadsrätt - När kan jag säga upp mina hyresgäster?
Hej
Jag har hyrt ut en bostadsrätt till ett par. Visste inte att man inte får göra det om det är en bostadsrätt. När jag fick reda på att man inte får hyra ut en bostadsrätt så
sålde ja bostaden och tillträde dagen är den 26/4.
jag sa till dem som bor där att dem behöver flytta ut om en månad alltså den 25/4.
Problemet är att dem vägrar flytta ut.
Vi har inte kontrakt det var muntligt att det är en månad uppsägning från båda hållen.
Jag vill ha hjälp kan jag anlita en advokat som får ut dem.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du har olovligen hyrt ut din bostadsrätt, det vill säga bortom styrelsens vetskap, vilket sedan har kommit till föreningens kännedom. Såvitt jag förstår fick du aldrig något godkännande varför du istället valde att sälja objektet. Dina hyresgäster vägrar att flytta på sig varför du undrar vad som gäller i det här avseendet då köparens tillträde är satt till den 26 april. Den avtalade uppsägningstiden är en månad. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Nedan angivna lagrum (lagparagrafer) är hänvisningar till den nyss nämnda lagen om ingenting annat anges.
Några inledande hållpunkter
Inledningsvis måste det framhållas att privatuthyrningslagen endast är tillämplig när någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål (1 § 1 st.). Med näringsverksamhet avses förvärvsverksamhet som bedrivs yrkesmässigt och självständigt och med bostadslägenhet menas en lägenhet som helt eller till en inte oväsentlig del är avsedd att användas som bostad. Och med kravet på annat än fritidsändamål menas permanentbostäder varför förhållanden som rör uthyrning av fritidsfastigheter, exempelvis en fjällstuga eller en skärgårdsvilla, inte träffas av reglerna i privatuthyrningslagen.
Uppsägningen av hyresgästerna, vad gäller?
Under förutsättning att du som hyresvärd uppträder som fysisk person och inte bedriver näringsverksamhet eller företräder en juridisk person som i själva verket utgör den verkliga hyresvärden är privatuthyrningslagen tillämplig på det aktuella avtalet. För ett avtal har ni, trots att det inte har manifesterats i skrift. Den här typen av avtal kan nämligen ingås formlöst. Om hyresavtalet är slutet på bestämd tid eller löper tillsvidare går inte att utläsa av din ärendebeskrivning. Ett bestämt avtal upphör att gälla vid hyrestidens slut, men det får även sägas upp till upphörande före den tidpunkten (3 § 1 st.). Som hyresvärd får du, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen om inte en längre uppsägningstid har avtalats, vilket dock inte är fallet här (3 § 2 st.). Några krav på formen för en uppsägning från hyresvärdens sida finns inte i privatuthyrningslagen, men jordabalkens (JB) regler anses analogt tillämpliga i det här sammanhanget. Det innebär att uppsägningen, förutom att den måste delges hyresgästen, ska vara skriftlig (12 kap. 8 § JB). Huruvida e-post och sms uppfyller formkravet är inte helt klart, men min bedömning är att en uppsägning per ett mail torde vara tillräckligt för att du ska anses ha uppfyllt de lagstadgade kraven. Oavsett vilket är naturligtvis en sedvanlig skriftlig uppsägning att föredra alternativt båda delarna. Att ni har kommit överens om en ömsesidig uppsägningstid om en månad får dessvärre ingen bäring på den rättsliga bedömningen. Ett avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i privatuthyrningslagen är till nackdel för hyresgästen är nämligen utan verkan, det vill säga blir automatiskt ogiltigt (2 §).
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis kan följande anföras. Dina hyresgäster har inget besittningsskydd i det här fallet varför de inte kan vägra att flytta på sig. Däremot har de rätt till en längre uppsägningstid än en månad (se 3 § 2 st. ovan). Datum för uppsägningen är för mig ovisst varför jag inte kan uttala mig om exakt när hyresförhållandet kommer att upphöra. Notera även att formkraven för uppsägningen måste vara uppfyllda, om så inte har skett kommer uppsägningstiden formellt att börja löpa från dagen när du skriftligen säger upp dina hyresgäster och delger dem.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
