Jag bor i en bostadsrätt. Ett byggföretag ska ersätta fuktskadade fasader. Balkongerna kommer att ersättas, men byggföretaget kommer inte att ge ersättning om man måste riva upp och återställa t.ex. golvet på balkongen. Vad gäller?
Vår bostadsrättsförening har fått rätt till att Byggföretaget skall ersätta fuktskadade fasader på hela fastigheten har idag en enstegslösning. Fastigheten är på 8 våningar och har stora balkonger. Vi skall nu under ett år få en ny fasad på fastigheten.
Vi har inglasade balkonger vilket byggfirman godkänner att man tar han om att plocka ner och återställa. Vi medlemmar skall ta bort allt löst som finns på balkongerna vilket är OK. Men medlemmar som lagt nåtat massivt teakgolv på balkongen med belysning rund
menar byggföretaget att vi medlemmar skall riva och återställa utan ersättning.
Vi medlemmar som har gjort dessa stora investering på våra balkonger och köpt våra lägenheter i god tro om att fasaderna inte skulle vara undermåligt utförda.
Att byggföretaget tar på sig att gör om fasaderna och behöver tillgång till balkongerna under fasad bytet. Vad gäller kan vi kräva att man tar bort teakgolv och återställer detta lika som man tar ner inglasningar och återställer?
Tackar på förhand för svar!
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Om jag har förstått din fråga korrekt har byggföretaget utöver fasadbytet gått med på att ersätta de inglasade balkongerna. Däremot har byggföretaget nekat att ersätta t.ex. finare golv och/eller belysning som bostadsrättsinnehavarna har på sina balkonger. Firman vill alltså att bostadsrättsinnehavarna själva ska riva och återställa t.ex. golv/belysning på balkongerna på egen bekostnad, medan ni bostadsrättsinnehavare vill få ersättning för denna kostnad.
Jag kommer att gå igenom varför renoveringen är en byggentreprenad. Därefter kommer jag att utreda vilka lagar och regler som är tillämpliga på en byggentreprenad i olika situationer (det skiljer sig åt beroende på om bostadsrättsföreningen eller bostadsrättsinnehavaren själv har beställt entreprenaden). Jag kommer därefter att försöka utreda vad som gäller i ditt fall och avslutningsvis ge råd om vad du kan göra nu.
Renoveringen är en byggentreprenad
När det är fråga om större renoveringar och byggprojekt kallas det för byggentreprenad, vilket gäller även om renoveringen eller byggprojektet sker på en bostadsrättsförening. I det här fallet ska fasaden på hela huset bytas, vilket är en större renovering. Jag kommer därför att konsekvent skriva byggentreprenad i resten av mitt svar.
Vilka lagar eller regler är tillämpliga på en byggentreprenad?
För att kunna utreda frågan om vilken reglering som är tillämplig bör man börja med att utreda vem som har beställt byggentreprenaden.
Det är viktigt att hålla isär om det är en enskild bostadsrättsinnehavare eller bostadsrättsföreningen som har beställt byggenreprenaden, då det blir olika regler som gäller i respektive fall.
Vad gäller om en enskild bostadsrättsinnehavare har beställt en byggentreprenad?
En enskild bostadsrättsinnehavare skulle knappast beställa ett mer omfattande byggprojekt, men om en bostadsrättsinnehavare anlitar en byggfirma för att få t.ex. balkongen eller badrummet renoverat tillämpas Konsumenttjänstlagen (här).
Vad gäller om bostadsrättsföreningen har beställt byggentreprenaden?
Inom entreprenadrätt finns olika standardvillkor. ABT06 innehåller allmänna bestämmelser för totalentreprenader avseende byggnads- anläggnings- och installationsarbet, medan ABK09 anger allmänna bestämmelser för konsultuppdrag inom arkitekt- och ingenjörsverksamhet. AB04 är den senaste versionen av de standardvillkor som tillämpas vid byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader, så kallade utförandeentreprenader.
På sin hemsida uppger Byggindustrin (länk till hemsidan här) att Konsumenttjänstlagen (här) aldrig är direkt tillämplig vid entreprenader där en bostadsrättsförening är beställare. Detta beror på att en bostadsrättsförening är en juridisk person (till skillnad från en människa som är en fysisk person). Vid de flesta byggentreprenader i Sverige där beställaren inte är konsument används AB 04 eller ABT 06. Jag kan tillägga att standardavtalen inte är lag, utan branschpraxis. Det är därför svårt att hitta standardavtalen på Internet.
Ofta uppstår en situation där bostadsrättsföreningen har beställt entreprenaden som helhet men att vissa moment beställt specifikt av medlemmar i bostadsrättsföreningen. Då är Konsumenttjänstlagen tillämplig för dessa delar, vilket innebär att entreprenören har ett annat slags ansvar bl.a. rörande information, avrådande, se 6 § Konsumenttjänstlagen (här) och prisuppgifter, se 36-37 §§ Konsumenttjänstlagen (här).
Vad gäller om bostadsrättsföreningen har beställt byggentreprenaden men bostadsrättsföreningen och byggföretaget inte har avtalat om tillämpning av standardavtal?
Byggindustrin uppger på sin hemsida (länk här) vad som kan hända om en byggentreprenad genomförs, och parterna (i detta fall bostadsrättsföreningen och byggföretaget) inte har avtalat om att använda AB 04 eller annat standardavtal. De skriver, att om en tvist uppstår är det möjligt att domstolen skulle beakta Konsumenttjänstlagens regler, och detta gäller framför allt om bostadsrättsföreningen inte har kompetent projektledning.
Vad gäller i ditt fall?
Byggentreprenaden verkar inte ha beställts av en enskild bostadsrättsinnehavare
I ditt fall tolkar jag frågan som att det är bostadsrättsföreningen som har beställt byggentreprenaden, och att det alltså är bostadsrättsföreningen och byggföretaget som har ett avtal. Det gör att avsnittet under rubriken "Vad gäller om en enskild bostadsrättsinnehavare har beställt en byggentreprenad?" ovan inte blir tillämpligt i det här fallet.
Jag drar slutsatsen att det är bostadsrättsföreningen som har beställt byggentreprenaden, möjligen att vissa moment kan ha beställts specifikt av medlemmar i bostadsrättsföreningen, men det framgår inte tydligt av frågan.
Bostadsrättsföreningen verkar ha beställt byggentreprenaden – men vad gäller i så fall?
Vad gäller om parterna inte har använt standardavtal?
Det framgår inte om bostadsrättsföreningen och byggföretaget har använt sig av något standardavtal. Om det inte finns något standardavtal gäller vad parterna har avtalat om i det här fallet. Om det inte finns något standardavtal mellan parterna och det i något skede uppstår en tvist är det möjligt att domstolen kan beakta Konsumenttjänstlagens regler. Detta scenario känns inte alltför sannolikt, då det är brukligt att använda standardavtal.
Vad gäller om parterna har använt standardavtal?
Om parterna har använt ett standardavtal är det troligen AB04 eller ABT06. Hur utfallet blir beror på vilket av standardavtalen som har använts. Det påverkar även om bostadsrättsföreningen har beställt entreprenaden som helhet men att vissa moment beställt specifikt av medlemmar i bostadsrättsföreningen. Detta gör att Konsumenttjänstlagen blir tillämplig i vissa delar, vilket är mer fördelaktigt för bostadsrättsinnehavaren.
Något som är värt att nämna i sammanhanget är entreprenörens omsorgsplikt. Entreprenörens omsorgsplikt regleras i AB 04 kap 6 § 10 p. 1. Enligt AB 04 kap. 6 § 10 p. 1 ska entreprenören fullgöra sin uppgift så att beställaren erhåller bästa tekniska och ekonomiska resultat.
Vad du kan göra nu
Jag rekommenderar att du tar reda på vad bostadsrättsföreningen och byggföretaget har avtalat om, och om de har använt något av standardavtalen. Det är svårt att spekulera kring, men en möjlighet kan vara att försöka få ersättning antingen av byggföretaget eller av bostadsrättsföreningen.
Om du har fler frågor kan du maila mig på jenny.hedin@lawline.se eller ringa till Lawlines telefonrådgivning. Telefonnumret är 08-533 300 04, och telefonrådgivningen har öppet måndag–fredag kl. 10.00–16.00.
Vänligen,
