Inneboende i bostadsrätt och gränsen mot total sublokation
Att ha inneboende har blivit ett allt större problem i mindre bostadsrättsföreningar i storstäder. Det förefaller som om det är ett sätt att kringgå reglerna om upplåtelse av lägenhet i andra hand. I fallen vi känner till bor inte ägarna sjäva i lägenheten men de kan ha ett låst rum el dyl. Det finns ett par rättsfall och det förefaller om om det krävs ytterst lite närvaro i lägenheten av ägaren. Vad gäller? Hur kan man få en förändring?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till oss med din fråga. Enligt 7 kap. 8 § bostadsrättslagen får en bostadsrättsinnehavare inte inhysa inneboende i det fall det medför men för föreningen eller en medlem däri. Motsatsvis kan man utläsa att en bostadsrättsinnehavare får inhysa inneboende, och att den rätten enbart kan inskränkas när den inneboende på något sätt orsakar föreningen skada. Bestämmelsen är hämtad från hyreslagen som har en motsvarande regel för hyresförhållanden.
En inneboende är, "den till vilken en bostadsrättshavare upplåtit en del av lägenheten för icke självständigt brukande". Upplåtelsen kallas då på juridiska för en partiell sublokation (jfr 7 kap. 10 § bostadsrättslagen). En upplåtelse i andra hand benämns istället total sublokation.
Det är inte alltid tydligt var gränsen mellan inneboende och upplåtelse i andrahand går. Vid bedömningen ser domstolarna oftast till om bostadsrättsinnehavaren har kontroll över lägenheten trots andrahandsuthyrning. Det har i praxis ansetts som att bostadsrättsinnehavaren har tillräcklig kontroll om denne har tillträde till lägenheten, kan utöva tillsyn över den och andrahandshyresgästen inte disponerar hela lägenheten. Det har inte ställts krav på att bostadsrättshavaren faktiskt bor i bostadsrätten. Vid bedömning av om uthyrningen är total eller partiell fäster domstolen stor vikt vid om bostadsrättshavaren har upplåtit lägenheten till annan för självständigt brukande eller inte. (se NJA 2001 s. 241 I och II)
Sammanfattningsvis gäller att om en bostadsrättshavare hyr ut lägenheten men har ett undantaget rum, vilken hyresgästen inte har tillgång till, samt att bostadsrättshavaren har nyckel till lägenheten och utövar tillsyn har det i praxis ansetts som partiell sublokation eftersom hyresgästen inte har en självständig rätt att nyttja den. En ytterligare förutsättning är att hyresgästen inte är till men för övriga bostadsrättshavare och föreningen. Uthyrningen får inte ske på ett störande sätt.
Att få till ändringar på området kan ske antingen genom ny lagstiftning, exempelvis ändring av bostadsrättslagen eller genom att enskilda driver dessa frågor i processer i domstolar och att prejudikatinstanser i dessa fall dömer annorlunda än tidigare. Eftersom domstolsprocesser kan bli kostsamma är det mer ekonomiskt att försöka påverka lagstiftaren att ändra i lagen.
Vänligen,
