Inneboende eller olovlig uthyrning?

2021-03-15 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA
Hej. Jag hyr ut två rum av min lägenhet fast självt bor jag inte där hela tiden, typ bara några dagar på månad. Räknas det fortfarande som att hyra ut inneboende? Min andra frågan är vad konsekvensen kan möjligt vara för en olaglig andrahand uthyrning om den hamnar hos hyres- och arrende-nämnden (domstolen)?
SVAR

Hej,

Tack för att du vänder dig till oss på Lawline!

Jag tolkar din fråga som att du för närvarande hyr ut två rum i din lägenhet och att du är osäker på om personerna i fråga som du hyr ut till är att betrakta som inneboende eller andrahandshyresgäster. Med anledning av detta undrar du också vad konsekvenserna kan bli om det skulle röra sig om olovlig andrahandsuthyrning.

Vad är skillnaden mellan att ha en inneboende och att hyra ut i andra hand?

De regler som är av relevans finns i hyreslagen och bostadsrättslagen.

Gränsdragningen är, som du själv tycks vara införstådd med, av fundamental betydelse. Jag vet inte om du bor i en bostadsrätt eller en hyresrätt. Har du en hyresrätt med en inneboende krävs det inget tillstånd från hyresvärden (12: 41 JB) och samma sak gäller om det är fråga om en bostadsrätt som du har en inneboende i (7:8 BRL). Är det däremot fråga om andrahandsuthyrning är det inte lika "enkelt". I så fall behöver du nämligen få uthyrningen beviljad från bostadsrättsföreningen, om det rör sig om en bostadsrätt (7:10 BRL) och på motsvarande sätt behöver du få uthyrningen godkänd av hyresvärden, om det rör sig om en hyresrätt (12:39 JB). Det är en strängare prövning vid en hyresrätt då det, om du inte använder lägenheten i beaktansvärd utsträckning är fråga om en inneboende (12:39 andra stycket JB).

Bedömningen görs mot bakgrund av hur de faktiska förhållandena ser ut i lägenheten. Det innebär att du inte självmant kan besluta om du önskar att det ska vara en inneboende eller en andrahandsuthyrning. I så fall skulle ju reglerna inte tjäna sitt syfte. Med enkelhet skulle man kunna frångå den något mer besvärliga regleringen vid andrahandsuthyrningar. Till stöd för bedömningen finns avgöranden från Högsta domstolen, NJA 2001 s. 241 I-II. I målet förklarade HD att utgångspunkten är om du bedöms ha en självständig respektive osjälvständig tillgång till din lägenhet. I det förstnämnda fallet drog HD slutsatsen att det var fråga om en självständig tillgång då lägenhetsinnehavaren, även om denne vistades där emellanåt, bland annat behövde få ett godkännande från den vad som bedömdes vara en inneboende, innan tillträde till lägenheten. I det senare fallet blev utgången en annan. Då lägenhetsinnehavaren övernattade i lägenheten flera gånger i månaden och kanske inte minst på grund av att denne hade ett rum som var låst och avskilt för just denne, ansågs hyresgästen inte ha haft en självständig nyttjanderätt till lägenheten.

Det görs alltså en bedömning från fall till fall och det kan vara svårt att dra en säker slutsats. Av betydelse tycks vara vad du har för relation till dina hyresgäster, inbegripet om du behöver fråga om lov innan du nyttjar lägenheten. Även hur lägenheten disponeras rent faktiskt har relevans, till exempel om du nyttjar ett eget rum. Hur långa dina vistelser brukar vara är en annan sådan omständighet. Tyvärr saknar jag all denna nödvändiga information för att kunna göra en mer precis bedömning av vad som gäller i just ditt fall.

Vad kan konsekvenserna av olovlig andrahandsuthyrning bli?

Dels för en olovlig andrahandsuthyrning med sig konsekvenser i fråga om förhållandet mellan dig och bostadsrättsföreningen, alternativt hyresvärden, dels kan det bli fråga om straffrättsliga verkningar.

I relationen mellan dig och bostadsrättsföreningen kan följden av att du hyr ut lägenheten utan föreningens samtycke bli att din rätt till lägenheten förverkas (BRL 7 kap. 18 § första stycket andra punkten). Kort sagt innebär det att du förlorar din nyttjanderätt till lägenheten. Om ditt handlande bedöms vara av ringa betydelse gäller inte det just sagda (BRL 8 kap. 19 §). Under alla omständigheter ska föreningen uppmana dig att i sådant fall ansöka om att få upplåta lägenheten i andrahand (BRL 8 kap. 20 § första stycket). Föreningen kan alltså inte utan vidare förklara att du förbrukat din nyttjanderätt. Detta gäller även om du i strid med lag hyrt ut din lägenhet i andra hand. Du ges möjlighet att utan dröjsmål ansöka om tillstånd till att hyra ut. Får du ansökan beviljad läks vad som i första taget var en olovlig andrahandsuthyrning (BRL 8 kap. 20 § andra stycket).

I förhållandet mellan dig och hyresvärden, om det rör sig om en hyresrätt, är regelverket ungefär detsamma. Även här behöver du hyresvärdens samtycke för att hyra ut i andra hand (JB 12 kap. 39 §). Skulle du ändå hyra ut i andra hand kan följden bli att din hyresrätt är förverkad. Detta gäller dock endast under förutsättning att du inte har en "giltig ursäkt" (JB 12 kap. 42 § tredje punkten). I likhet med reglerna för bostadsrätter sker inte heller detta om ditt handlande anses vara "ringa" (JB 12 kap. 42 § femte stycket).

I fråga om straffrättsliga konsekvenser kan du endast bli ansvarig om du dels hyrt ut utan tillstånd, dels hyrt ut till en summa som är oskälig (JB 12 kap. 65 c §). Du kan alltså inte bli lagförd bara på grund av en olovlig uthyrning i andra hand.

Sammanfattningsvis är det oklart om det rör sig om olovlig andrahandsuthyrning eller inneboende. Därför gör du bäst i att kontakta din hyresvärd, alternativt ordföranden för bostadsrättsföreningen, och redogöra för de exakta omständigheterna mycket närmre. Så länge inte hyresvärden/bostadsrättsföreningen eller de personer du hyr ut till har något att anmärka på finns det ingen anledning att vara orolig. Att du får för dig att vända dig till oss tyder dock på att det kanske ligger närmre till hands att anta att det rör sig om en olovlig andrahandsuthyrning, snarare än personer som är inneboende. Rör det sig om en hyresrätt lutar det än mer i den riktningen.

Har du fler frågor är du välkommen att vända dig till oss på Lawline med en ny fråga.

Vänligen,

Jack Wali
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Andrahandsuthyrning (670)
2021-04-16 Kan jag bli uppsagd från min andrahandsbostad om ägaren säljer den
2021-04-13 Hur bedöms ''självständigt brukande'' gällande bostadsuthyrning?
2021-04-12 När måste jag säga upp min andrahandshyresgäst?
2021-04-10 Jag har hyrt ut min bostadsrätt - När kan jag säga upp mina hyresgäster?

Alla besvarade frågor (91349)