Inget skriftligt hyesavtal och hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet, kan jag lämna lägenheten utan uppsägningstid?
Hejsan Lawline!
Befinner mig i ett ganska udda scenario just nu.
Såhär ligger det till:
Jag hyr just nu en lägenhet av en privathyresvärd.
Jag hyrde i andrahand av min vän. Vi hade ett avtal att det var 3 månaders uppsägning av lägenheten.
Sen efter ett tag så sade han upp sitt kontrakt så att jag skulle kunna ta över förstahandskontraktet på lägenheten.
Min hyresvärd är inte den bästa, men kan mycket väl vara den sämsta.
Har varit på han, försökt få kontakt att saker måste fixas i lägenheten, har en elkontakt som hänger utanför eluttaget, min golvvärme fungerar inte så på vintern så har jag c:a 13 grader inne hos mig.
Samt att han svarar inte när man ringer, eller skickar sms.
Har försökt fått han att komma ner och skriva kontrakt men han hittar på ursäkter eller svarar inte på det.
Så min fråga lyder;
Om jag hittar en ny lägenhet, kan jag bara lämna denna utan att behöva säga till i förväg?
Jag menar jag har inget kontrakt på att jag ens bor här för att han aldrig kommer ner, och han fixar inte problemen i lägenheten heller.
Tacksam för svar
Mvh,T
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar om du kan lämna din hyreslägenhet utan att säga upp den, och huruvida det resulterar i påföljder eller ej.
Regler om hyra finns i 12:e kapitlet Jordabalken. För att svara på din fråga behöver jag ta de frågor som aktualiseras i tur och ordning.
Har det uppstått ett hyresavtal?
Som jag förstår din fråga så har du tagit över ett förstahandskontrakt, men har inget skriftligt som styrker detta. Muntliga avtal är lika bindande som skriftliga, men skriftliga avtal är att föredra då det klargör vad som utgör avtalsinnehållet mellan parterna. Om det är så att du har pratat med hyresvärden och ni muntligt har kommit överens om att du i fortsättningen ska hyra direkt av honom, är det att tolka som att ett bindande avtal uppstått mellan er. Observera att hyresvärden inte kan skjuta på bundenheten genom att underlåta att tillhandahålla något kontrakt och undgå tillämpning av JB 12 kapitlet. Det tillämpas alltså ändå när muntligt avtal ingåtts. Då en utfästelse från en hyresgäst om att ingå ett hyresavtal är att betrakta som ett bindande åtagande (Erika P Björkdal, Hyra arrende, bostadsrätt, s 27). Det har med stor sannolikhet ingåtts ett hyresavtal mellan er. Det styrks även av att du, som jag tolkar din fråga, nyttjat lägenheten mot ersättning, vilket också är ett krav för att ett hyresavtal ska anses föreligga.
Som huvudregel gäller hyresavtal på obestämd tid om inte annat har avtalats. Avtalet ska därmed sägas upp för att upphöra att gälla (12 kapitlet 3 §).
Hyresvärdens underhållsskyldighet
Uthyraren har en underhållningsplikt för att lägenheten ska hålla samma standard som vid hyrestidens början (P Björkdal, s 101). Lägenheten ska tillhandahållas i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, dvs att man ska kunna bo i den (12 kapitlet 15 § Jordabalken).
Sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk, som t ex att hålla lägenheten varm och att åtgärda elfel omfattas av hyresvärdens underhållningsplikt (12 kapitlet 15 § 2 st Jordabalken och NJA 2002 s 378). Så till vida inget annat har avtalats.
Att en lägenhet slits i viss utsträckning innan hyresvärden åtgärdar problemet är däremot något som hyresgäster får infinna sig i. Det krävs att det uppstår ett hinder eller men i nyttjanderätten, vilket utesluter bagatellartade avvikelser (Edling, Jordabalk (1970:994) 12 kap. 16 §, Lexino 2016-08-31). Enligt min mening är problemet med värmen som du beskrivit ovan inte en sådan avvikelse utan däremot något som hyresvärden bör åtgärda omgående då värme är en förutsättning för att man ska kunna bo i lägenheten (12 kapitlet 15 § 3 st Jordabalken).
Om hyresvärden inte fullföljer sin underhållsskyldighet kan du som hyresgäst hyresnämnden ansöka hos hyresnämnden att hyresvärden ska avhjälpa bristen, ett s k åtgärdsföreläggande. I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande tidsfristen (12 kapitlet 16 § Jordabalken).
Uppsägning av hyresavtalet
Du som hyresgäst får alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen.
Uppsägningen ska vara skriftlig, men får vara muntlig om hyresvärden lämnar ett skriftligt godkännande av den (12 kapitlet 8 § Jordabalken).
För att du ska kunna säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan krävs att bristen är av väsentlig betydelse (12 kapitlet 16 §). Då upphör avtalet genast att gälla och du behöver inte ta hänsyn till särskild uppsägningstid (12 kapitlet 6 § Jordabalken). Det är svårt att bedöma huruvida avtalet i ditt fall kan sägas upp med omedelbar verkan. Det ankommer på hyresnämnden att bedöma huruvida en sådan uppsägning kan vara giltig eller ej.
Sammanfattning:
För att det ska ske en giltig uppsägning och du därmed ska kunna lämna lägenheten utan påföljder, måste du först säga upp den.
Jag rekommenderar dig dock att kontakta hyresnämnden för att få ett åtgärdsföreläggande. Förklara situationen, att du försökt ta kontakt med hyresvärden utan någon respons och att felen ej blivit åtgärdade. Hyresnämnden får sedan avgöra huruvida du kan säga upp lägenheten med omedelbar verkan på den grund att hyresvärden brustit i sin underhållsskyldighet, eller om du måste ta hänsyn till en uppsägningstid om 3 månader.
Lycka till!
Vänliga hälsningar,
