Indirekt besittningsskydd och ersättningslokal
Hej! Jag har hyrt en lokal i samma hus som jag bor i snart 6år. Nu har det blivit bostadsrätter och föreningen ska göra lägenheter av min lokal. Har läst mig till att jag har besitningsdkydd och att jag därmed har rätt till ersättning eller en likvärdig lokal. Har haft möte med ordförande 2ggr och han menar att det inte finns några pengar till ersättning och han gav mig en bunt papper från blocket om liknande lokaler. Har frågat om jag inte kan få hyresfritt de 3 sista kvartalen som ersättning men det avböjde han. Vad tror ni om mina chanser i hyresnämnden.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som lokalhyresgäst har du ett indirekt besittningsskydd om inte hyresförhållandet upphör innan det varit längre än nio månader i följd (jfr 12 kap. 57-60 § jordabalken, JB). I ditt fall har du hyrt lokalen under så lång tid att besittningsskyddet aktualiseras.
Det indirekta besittningsskyddet innebär att du som hyresgäst i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust du lider på grund av att hyresförhållandet upphör. Om hyresavtalet upphör för att fastigheten ska rivas eller byggas om kan hyresvärden istället för att erbjuda ekonomisk kompensation, anvisa en annan godtagbar lokal (s.k. ersättningslokal).
Det är tillräckligt att hyresvärden anvisar till en annan godtagbar lokal. Det krävs således inte att det är hyresvärden själv som hyr ut lokalen. För att lokalen ska vara godtagbar som ersättningslokal måste den uppfylla vissa krav i fråga om läge, storlek, utformning och standard, som är skälig i förhållande till den tidigare lokalen du hyrt. I praktiken innebär det att du som hyresgäst ska kunna bedriva samma verksamhet i den nya lokalen som i den tidigare, under ungefär samma förutsättningar. Det finns däremot inget krav om att hyran ska vara samma för den nya lokalen (mer än att hyran måste vara marknadsmässig).
För det fall att hyresvärden inte anvisar till en godtagbar ersättningslokal är vederbörande istället ersättningsskyldig. Ersättningens storlek ska, om parterna inte kommer överens, beslutas av domstol. Som hyresgäst har du rätt till ersättning för den förlust du lider på grund av att hyresförhållandet upphör. Som hyresgäst har du i sådana fall alltid rätt till en årshyra i ersättning (12 kap. 58 b § JB). Om förlusten är större än en årshyra ska hyresvärden i skälig omfattning även täcka den.
Sammanfattning och råd
I ditt fall har du ett indirekt besittningsskydd till lokalen mot bakgrund av hur länge du hyrt den och att det inte framgår att ni avtalat bort besittningsskyddet. Hyresvärden kan bli ersättningsskyldig på grund av att hyresförhållandet upphör, om vederbörande inte anvisar till en annan godtagbar lokal.
I ditt fall blir således avgörande om hyresvärden har anvisat till en ersättningslokal som är godtagbar. Som jag förstår det har hyresvärden anvisat till en annan lokal, dessvärre kan jag inte avgöra huruvida den är godtagbar eller ej (i fråga om läge, storlek, utformning, standard m.m.). Om så är fallet så har du dessvärre inte rätt till någon ersättning. Du har däremot rätt till ersättning om den anvisade lokalen inte anses som godtagbar.
Om du vill utreda vidare huruvida den anvisade ersättningslokalen är godtagbar eller ej, samt ha någon som företräder dig vid en eventuell tvist, kan en jurist på Lawlines juristbyrå hjälpa dig. Om du är intresserad av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och tidsbokning.
Med vänliga hälsningar,
