Hyresvärdens skyldigheter och hyresgästens rättigheter vid störning från grannar

Question

Jag bor i ett 30-talshus som totalrenoverades 2021. När mina grannar på våningen över mig (samma planlösning) går i sin lägenhet så låter det som hamrande slag i taket. Mitt golv samt porslinet i mina köksskåp vibrerar. Stegen är så kraftiga att ljudet av dem slår mot trumhinnan.
Det stora problemet uppstår nattetid (efter kl 22) när jag har lagt mig för att sova. Jag har pratat med grannarna tre gånger och bett dem ta lite försiktigare steg när de går in i sovrumsdelen efter kl 22. Jag kan bli väckt 3-4 ggr mellan 23 & 03 varje natt av de hamrande stegen och smällande byrålådor och det kan hålla på i en halvtimme varje gång om jag har otur. Sista gången jag pratade med grannarna så sa de att ”man måste få gå som man vill i sin lägenhet”.
Jag har talat med hyresvärden om problemet och de har pratat med grannarna 2 ggr men det har inte resulterat i någon förändring.
• Vad har hyresvärden för skyldighet här? Är de skyldiga att göra en bullerutredning?
• Om en bullerutredning genomförs och det visar sig att bullret är utanför gränsvärdena kan den resultera i något konkret? Åtgärd av hyresvärd? Vräkning av grannar?
• Om hyresvärden inte genomför en bullerutredning kan jag bekosta en själv då?
• Om jag genomför en egen bullerutredning (köper en tjänst av godkänt företag) kan den resultera i någon åtgärd från hyresvärdens sida?
• Kan jag genomföra en bullerutredning utan hyresvärdens och/eller grannarnas vetskap?

Answer 1

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag uppfattar din fråga som att du störs av dina grannar som bor i lägenheten ovanför dig, då det bland annat vibrerar när de rör sig i sin lägenhet. Både du och hyresvärden har talat med grannarna men ingen förbättring har skett. Du har således ett antal frågor gällande hyresvärdens skyldigheter och dina rättigheter som hyresgäst som du vill ha besvarade.

Det framgår inte tydligt av frågan om du bor i en bostadsrätt eller i en hyresrätt, men då du nämner hyresvärd och inte bostadsrättsförening så antar jag att du bor i en hyresrätt och kommer att utgå från det i mitt svar. 

Bestämmelser om hyresvärdens och hyresgästers rättigheter respektive skyldigheter regleras i den så kallade Hyreslagen i Jordabalken (JB) 12 kap.

Hyresvärdens skyldigheter och hyresgästens rättigheter
Enligt JB 12 kap 9 § och 15 § ska hyresvärden tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Det innebär alltså att du som hyresgäst ska kunna använda din lägenhet till att bo i, där störningarna inte får vara så omfattande att det inte är möjligt för dig att bo i lägenheten och använda den för avsett ändamål.

Vidare enligt JB 12 kap 11 § och 16 § har en hyresgäst rätt att få en skada avhjälpt om lägenheten inte är i det skick som hyresgästen har rätt att fordra. Enligt JB 12 kap 11 § p 1 så kan hyresgästen få avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden. Alltså kan du som hyresgäst be hyresvärden återgärda störningen, och om hyresvärden underlåter att obesörja störningen kan du åtgärda denna och få kostnaden betalt av hyresvärden, exempelvis i fråga om en bullerutredning. Enligt JB 12 kap 11 § p 2 kan du ha rätt att häva hyresavtalet och flytta om störningen är av väsentlig betydelse. För den tid som störningen varit kan du ha rätt till att få skälig nedsättning av hyran enligt JB 12 kap 11 § p 3. 

Hyresgästens skyldigheter
Enligt JB 12 kap 25 § ska en hyresgäst, när denne använder lägenheten, se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller försämra deras bostadsmljö att de inte skäligen bör tålas. Alltså, ska grannarna över dig se till att du inte utsätts för störningar som försämrar din hälsa och bostadsmiljö som inte skäligen bör tålas.  

Vidare enligt samma bestämmelse, ska hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse att störningarna ska upphöra omedelbart och underrätta socialnämnden i den kommun lägenheten är belägen. Som framgår av frågan verkar din hyresvärd gett dina grannar en tillsägelse, men ett underrättande till socialnämnden kan även vara aktuellt. Anledningen till att socialnämnden kopplas in är för att de ska få reda  på att en hyresgäst riskerar att förlora sin bostad. De kan då komma att erbjuda hjälp beroende på omständigheterna.

En hyresgäst som inte visar hänsyn och stör sina grannar, oavsett tid på  dygnet, riskerar att bli uppsagd i förtid eller inte få sitt hyresavtal förlängt i enlighet med JB 12 kap 42 § p 9.

Allmänna råd om buller inomhus
Som vägledning i bedömningen om lägenheten ska anses fullt användbar kan man bland annat använda sig av Folkhälsomyndighetens allmänna råd om buller inomhus. I enlighet med Hyresgästföreningens riktlinjer i fråga om riktvärde för buller inom fastigheter, främst i sovrum och vardagsrum, rekommenderar Socialstyrelsen att följande riktvärden inte överskrids: för maximalt ljud (= ljud som är sällan förekommande) är gränsen 45 decibel och för ekvivalent ljud (= ljud som är ofta förekommande) är gränsen 30 decibel. 

Sammanfattande bedömning i ditt fall
Med hänvisning till JB 12 kap och de bestämmelser om nämnts ovan bör du alltså kontakta din hyresvärd och be att ljudnivån uppmäts i din lägenhet  för att se om den ligger över gränsen. Hyresvärden är då skyldig att vidta lämpliga åtgärder. Hyresgästföreningen kan också stötta genom att sätta press på en  hyresvärd som inte tar sitt ansvar när det rör sig om faktiska  störningar. Om hyresvärden inte agerar kan du kontakta miljökontoret i din kommun. Är hyresvärden medveten om att störningar förekommer är hen skyldig att agera genom att ge hyresgästen en tillsägelse och se till att  störningarna omedelbart upphör. Om hyresgästen följer tillsägelsen och  störningarna inte återkommer, är det ingen risk att hyreskontraktet sägs upp.

Vid fler frågor eller funderingar är du varmt välkommen att åter kontakta oss på Lawline!

Med vänliga hälsningar