Hyresvärdens rätt att få tillträde till hyresrätt
Hej!
Vi i mitt bostadsområde har haft arbetare och hyresvärd gå in i våra lägenheter utan tillstånd för att åtgärda problem som varmvatten och försöka hitta en lösning på fukt problem i lägenheterna. Det har varit mycket prat om att det är olagligt men enligt Jordabalken 26 § så får hyresvärden utan uppskov få tillträde till lägenhet en vid för att genomföra nödvändiga arbeten som inte kan vänta. Min fråga är då, vart går gränsen för nödvändigt och kan inte vänta? Är det hyresvärden som gör bedömningen att det inte kan vänta?
Tack för er tid !
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Du har helt rätt när du skriver att en hyresvärds rätt att under hyrestiden få tillträde till lägenheten för tillsyn, visning och utförande av förbättringsarbeten regleras i 12 kap. 26§ jordabalken (1970:994)(JB). En hyresvärd är skyldig att under hyrestiden hålla lägenheten i brukbart skick och att ombesörja sedvanlig reparationer, 12:15 JB. Du som hyresgäst har en vårdplikt. För att hyresvärden ska kunna fullgöra sina förpliktelser och ha möjlighet att följa upp att du som hyresgäst sköter hand om din vårdplikt, har hyresvärden möjlighet att få tillträde till din hyresrätt utan uppskov för att utöva nödvändig tillsyn.
Utan uppskov innebär att hyresvärden har rätt till tillträde genast. Hyresvärden har bland annat rätt till tillträde för besiktningar som företas med vissa tidsmellanrum, men även besiktningar som behövs göras av särskilda skäl till exempel när en hyresgäst flyttar från sin hyresrätt. Vidare har hyresvärden rätt att utan uppskov få tillträde till din hyresrätt för att utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada, såväl reparationer som standardförbättringar innefattas i begreppet förbättringsarbeten. Det innebär att en hyresvärd som upplever att ett arbete måste göras för att avhjälpa en skada som medför fara för fastighetens bestånd exempelvis arbete för att åtgärda vattenläckage, har rätt att tillträda din hyresrätt. Om du som hyresgäst inte kan tillträda lägenheten på grund av arbetet hyresvärden utför, har du rätt till hyresnedsättning, uppsägning av avtalet eller skadestånd (se 12:16 JB)
I huvudregel har en hyresvärd inte rätt att inneha en reservnyckel till lägenheter, men hyreskontrakt innehåller ofta en klausul som ger hyresvärden rätt att inneha reservnyckel. En sådan klausul ger däremot inte hyresvärden rätt att när som helst beträda lägenheten. Medgivande krävs från dig som hyresgäst med undantag för ärenden som är av mycket brådskande natur.
Av 12:26 5st. JB framgår det att kronofogden får meddela särskild handräckning om en hyresgäst vägrat hyresvärden tillträde till en lägenhet. Hyresrätten kan i dessa fall sägas upp enligt 12:42 JB. Om hyresgästen har en giltig ursäkt för sin vägran eller om det som ligger hyresgästen till last skulle vara av ringa betydelse är inte uppsägning aktuellt.
Sammanfattningsvis kan sägas att din hyresvärd i huvudregel har rätt att tillträda din hyresrätt för tillsyn eller för att utföra förbättringsarbeten. Detta får göras genast om hyresvärden bedömer att arbetet eller tillsynen inte kan skjutas upp utan att fastigheten skadas. Om din hyresvärd bedömer att problemet med varmvattnet eller fukten inte kan skjutas upp utan skada på fastigheten, har hen rätt att tillträda din hyresrätt för att utföra tillsyn eller förbättringsarbeten. Om tillsynen och arbetet kan uppskjutas utan att fastigheten skadas så har din hyresvärd inte rätt att beträda din hyresgäst.
Med många vänliga hälsningar,
