Hyresvärdens möjligheter vid partiell sublokation

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.

Uthyrning av fastigheter regleras i Jordabalkens (JB) 12 kapitel.Vid ett hyresförhållande har hyresgästen både vissa rättigheter och skyldigheter. Skyldigheterna är bland annat att använda lägenheten (i ditt fall villan) för sitt avsedda ändamål, att vårda lägenheten, att tillvarata ordning och gott skick hos de boende och att släppa in hyresvärden i lägenheten vid akuta ärenden (12 kap. 23-26 § JB).

Inrymma utomstående personer - partiell sublokation
Bland de rättigheter som hyresgästen har finns en möjlighet att inrymma utomstående personer i lägenheten, förutsatt att det inte medför men för hyresvärden (12 kap. 41 § JB). Detta kallas partiell sublokation vilket innebär att en del av lägenheten hyrs ut medan den ursprunglige hyresgästen fortfarande bor kvar. Partiell sublokation kan hyresgästen göra utan samtycke från hyresvärden.

Om en sådan partiell sublokation kan anses innebära men för hyresvärden anses hyresrätten förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid (12 kap. 42 § p. 4 JB). Kravet på men är relativt högt ställt och måste innebära ”verkligt men eller obehag”.

Upplåtelse i andra hand – total sublokation
En uthyrning eller upplåtelse i andra hand av lägenheten till annan för självständigt brukande kallas för total sublokation. En sådan total sublokation kräver hyresvärdens samtycke (12 kap. 39 § JB).Om inte samtycke ges kan hyresnämnden ge tillstånd. Ett tillstånd ska ges om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke(12 kap. 40 § JB).

Om en total sublokation sket utan samtycke eller tillstånd från hyresnämnden kan hyresrätten anses förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp avtalet i förtid (12 kap. 42 § p. 3 JB)

Gränsdragning
Gränsdragningen mellan dessa båda fall sker i bedömningen om hyresgästen har tappat kontrollen över lägenheten eller inte. Så länge hyresgästen bor kvar i lägenheten bör det inte vara tal om en total sublokation.

Hyran
Hyran vid uthyrning av bostadslägenheter går att avtala mellan parterna. Om avtal inte träffas kommer hyran att bestämmas till skäligt belopp enligt bruksvärdesprincipen. Bruksvärdesprincipen innebär att hyran inte får vara ”påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga (12 kap. 55 § JB). Hänsyn ska här tas till bland annat: storlek, läge, förmåner knutna till lägenheten och modernitetsgrad.

Besittningsbrytande grunder
Vid uthyrning av bostadslägenheter har hyresgästen ett så kallat direkt besittningsskydd vilket innebär en rätt till förlängning av hyresavtalet (12 kap. 46 § JB). Direkta besittningsskyddet gäller såväl vid avtalets utgång som vid hyresvärdens uppsägning av avtalet. Detta besittningsskydd föreligger förutsatt att någon besittningsbrytande grund i 12 kap. 46 § p. 1-10 inte är uppfyllda.

12 kap. 46 § p. 6-7 innebär att en besittningsbrytande grund föreligger om hyresvärden själv vill nyttja bostadslägenheten. I dessa fall görs i princip ingen intresseavvägning då man anser att hyresvärden alltid har störst intresse av att nyttja lägenheten för egen räkning.

Tillämpningen i just ditt fall
Av det som framgår av frågan pekar allt på att det handlar om en så kallad partiell sublokation varför samtycke från dig som hyresvärd inte krävs. Förutsatt att det inte innebär men för dig som hyresvärd ansen hyresrätten inte heller förverkad.

Förutom den lösningen, som du förmodligen redan provat, att meddela hyresgästen vad du tycker om det här så ska här nedan redogöras för ytterligare alternativ.

Endast det faktum att det nu finns en inneboende i lägenheten påverkar inte bedömningen i bruksvärdeshänseende, varför en höjning av hyran inte kan anses skälig. Finns det andra faktorer som har förändrats och på så sätt höjt lägenhetens bruksvärde kan en hyreshöjning då självklart vara möjlig. Du kan självklart oavsett vad, som hyresvärd, föreslå en höjning av hyran men var då medveten om att vid tvist gällande storlek kommer hyran bestämmas till ett ”skäligt belopp”.

Den enda andra lösningen för dig är att med de omständigheter som finns visa på att det föreligger en besittningsbrytande grund och därefter säga upp hyresavtalet. Om ett sådant här krav fanns med i kontraktet skulle 12 kap. 46 § p. 2 kunna bli tillämplig. Om det skulle vara aktuellt för dig att flytta in i villan själv innebär även detta en besittningsbrytande grund. I alla dessa fall kommer det dock ske en intresseavvägning.

Hoppas du fick svar på din fråga. Har du ytterligare frågor kan du kontakta info@lawline.se.

Vänligen,