Hyresvärd har kastat ut hyresgästs saker före kontraktets utgång, är det egenmäktigt förfarande?
Utslängd före kontraktets utgång. Vår hyresvärdinna, som vi hyrt terapeut- och kurs-rum hos, sålde sitt hyreskontrakt genom en mäklare med tillträde 1 november. Den nya hyresgästen vill ändå komma in tidigare och att terapeuterna, som har sitt kontrakt till 31 okt, flyttar ut en månad tidigare. Efter påtryckningar och löften om kompensation går vi med på det. Sista kursen har vi på lördagskvällen, söndagen är vi upptagna, men på måndagen 30 september, tänker vi samla ihop allt, flytta och städa efter oss. Nya hyresgästen har fått en nyckel av värdinnan för att "börja lite". När vi då kommer på morgonen har den nya hyresgästen flyttat ut våra saker till hallen och fyllt rummet med sina möbler. Det är en väldig oreda och vissa saker har försvunnit. Vi känner oss kränkta och bokstavligen talat utslängda. Vi kan tillägga att han inte hållit sina kompensationslöften. Kan vi anmäla honom för egenmäktigt förfarande?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår det som att din fråga består i två saker; dels om ni kan anmäla den tillträdande hyresgästen för egenmäktigt förfarande då han utan ert tillstånd har flyttat på era saker, och dels vad som gäller när han inte gett den kompensation han utlovat.
Egenmäktigt förfarande
Den här brottstypen regleras i 8 kap. 8 § Brottsbalken.
Egenmäktigt förfarande innebär och straffbelägger tre olika typer av gärningar:
1) Att någon olovligen tillgriper något,
2) att någon på annat sätt olovligen rubbar någon annans besittning
3) eller med våld eller hot om våld hindrar någon annan i utövning av rätt att kvarhålla eller ta något.
I ert fall låter det som att han har gjort sig skyldig till egenmäktigt förfarande genom nr 2, besittningsrubbning.
För att han ska kunna dömas för det krävs att det att tre rekvisit är uppfyllda. Att han har gjort det olovligen, att er besittning ska ha rubbats, och att det även har vållat skada eller olägenhet för er.
Det har skett olovligen
Ert hyreskontrakt löpte till och med den 30 september och ni hade därmed all rätt att ha era saker i lokalen, medan hans tillträde gällde från och med den 1 november. Vad jag tolkar din berättelse som visste han också om detta, och "att börja lite" betydde inte att rensa ur era saker (det kan dock vara bra för er att tala med er hyresvärdinna vad hon faktiskt sa när nyckeln lämnades över). Eftersom ni inte gett honom något tillstånd att flytta ut era saker, så gjorde han det här olovligen.
Er besittning har rubbats
Genom att gå in i ert rum, ta era saker och flytta ut till hallen, har han skapat en väldig oreda för er. Vissa saker har också försvunnit. När man talar om rubbad besittning säger man att det kan räcka med att det är något som medför avsevärda svårigheter att disponera över sina saker som tidigare. I ert fall låter det som att det är just vad som skett. Exempel som brukar ges på besittningsrubbning är t.ex. när någon ställer böcker i ett bibliotek eller samlingar i ett museum i oordning. Jag tolkar din fråga som att det avser er företagsverksamhet, varpå det (enligt min egna bedömning) bör ses som extra viktigt att inventarier och dylikt hålls i ordning för att verksamheten skall kunna fortgå och skötas på ett ordentligt sätt.
Detta har orsakat skada eller olägenhet för er
Du berättar inte vad det är för saker som har försvunnit för er, men om de inte återfunnits är det möjligt att ni skulle kunna hävda att besittningsrubbningen har orsakat skada för er, beroende på vad för slags värde det har. Men i övrigt bör det kunna hävdas att det åtminstone orsakat stor olägenhet för er, om det har försvårat er möjlighet bedriva verksamheten på något sätt och om det handlar om många saker som skapats oreda kring (dvs inte bara enstaka möbler som lyfts ut).
Den utlovade kompensationen
Vad gäller den utlovade kompensationen som ni inte har fått saknar jag information för att kunna svara tillräckligt specifikt. Men generellt kan jag säga att det beror lite på hur kompensationen utlovades och vad det var för något.
Även muntliga avtal är bindande, men det problematiska är förstås att de kan bli svårare för er att bevisa. Är det ett skriftligt avtal om kompensation blir det lättare för er att kräva er rätt. Om det handlar om utlovade pengar i kompensation kan jag rekommendera er att skicka en faktura till honom. Skulle han inte betala efter att förfallodatumet passerat och efter en påminnelse om detta, skulle ni kunna ta hjälp av Kronofogden med ett betalningsföreläggande. Det betyder att de hjälper er att driva in skulden, mot en avgift. Om det är aktuellt för er kan ni läsa mer om det på deras hemsida.
Mäklaren
Du nämner att hyreskontraktet såldes via mäklaren. Jag är inte helt på det klara med dennes vetskap och inblandning i det här med den tidigare inflytten, men det kan vara bra att nämna att det finns en Fastighetsmäklarlag (2011:666), och en bestämmelse som innebär att mäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och iaktta god fastighetsmäklarsed (8 § första stycket). Beroende på hur situationen ser ut kanske det kan vara en idé att kontakta mäklaren och berätta vad som hänt, det är ju möjligt att hen kan hjälpa till med att medla mellan er.
Mina råd till er
Om ni, efter att ha läst igenom mitt svar, känner att de tre nödvändiga rekvisiten är uppfyllda, är mitt råd till er att vända er till Polismyndigheten och göra en polisanmälan. De kommer då ta ställning till om det finns tillräckligt underlag för att starta en utredning eller inte.
Om ni inte lyckas driva in kompensationen själva eller med hjälp av Kronofogden kan ni också i slutändan vända er till tingsrätten med ert ärende. På den här sidan kan ni läsa mer om hur en tvist går till och hur man gör en ansökan om stämning.
Jag hoppas att jag kunnat ge er viss vägledning i era funderingar, annars är ni välkomna att ställa en ny fråga till oss. Lycka till!
