Hyresgästs ersättningsskyldighet
Hej
1. Har hyrt ut mitt radhus och senaste hyresgästen bodde där ca 1år, flyttade ut 31/12-18. I kontraktet som det båda skrev under ingick det att betala avgiften till föreningen (samfällighetsavgiften). Hyresgästerna har tidigare betalat två gånger som det skulle, men vid besiktning av bostaden hittade jag avgiften för sista halvåret 2018 och den är alltså inte betald. Dom har heller inte meddelat att dom inte tänkt betala och dom fick avin månadsskifte okt/nov. Dom menar nu på när jag konfronterar dom att jag inte kunnat kräva dom på dessa pengar och tänker därför inte betala för sig? Vad gäller. Dom har ju tidigare gått med på det hela och via ett kontrakt godkänt det hela?
2. Vad kan jag som hyresvärd göra om jag anser att dom förstört delar av golvet tex, Rödvin upp på flera väggar etc.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Då du hyrt ut en bostadsrätt som du äger är lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig, i kombination med 12 kap. Jordabalken (JB). Om det inte finns någon bestämmelse i lagen om uthyrning av egen bostad gäller Jordabalkens regler. Lagen om uthyrning av egen bostad reglerar främst själva hyresavtalet och hyran, varför det är Jordabalkens ansvarsregler som avgör vilka skyldigheter hyresgästen har mot dig som uthyrare.
Skadorna på radhuset
Hyresgästen har under hyrestiden en vårdplikt. Vårdplikten innebär att vederbörande dels ska vårda lägenheten, dels är ersättningsskyldig för all skada som uppkommer. Skador som är ersättningspliktiga är sådana som sker genom hyresgästens vållande, vårdslöshet eller försummelse. Ersättningsskyldigheten innefattar skador hänförliga till hyresgästen men även för skador som orsakats av någon i hyresgästens hushåll eller av gäster till hyresgästen (12 kap. 24 § första stycket JB).
Vid bedömningen av om hyresgästen ska ansvara för skadan, får man se till huruvida det finns tillräckliga skäl att kräva att hyresgästen vid användningen av lägenheten borde agerat annorlunda. Om hyresgästen förstört delar av golvet är vederbörande ersättningsskyldig om det skett uppsåtligen, av vårdslöshet eller försummelse. Exempel på sådant som kan anses vara försumligt är om hyresgästen t.ex. placerat en krukväxt på golvet, utan underliggande skydd varför det läckt igenom och skadat golvet. Likaledes torde det räknas som vårdslöst att stänka rödvin upp över väggarna. Hyresgästen är ersättningsskyldig för de skador den åsamkat dig; det kan avse utbyte eller reparation av golvet samt städning av väggar eller omtapetsering om städning inte är tillräckligt.
Betalningen av samfällighetsavgiften
Om du och hyresgästen avtalat om att vederbörande ska betala samfällighetsavgiften ska så ske. Huvudregeln är att avtal ska hållas varför hyresgästen redan är i dröjsmål med betalningen.
Hur du begär betalt
För att kräva hyresgästen på betalning för skadorna bör du skicka en faktura till vederbörande med de kostnader som uppkommer för att återställa lägenheten. Om hyresgästen vägrar att betala fakturan kan du när den förfallit ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogden (se 2 § Lagen om betalningsföreläggande och handräckning). Ansöker du om ett betalningsföreläggande kommer hyresgästen att informeras av Kronofogden och få möjlighet att bestrida skulden. Bestrids inte skulden kommer Kronofogden att fastställa den och påbörja indrivning, vilket kan innefatta t.ex. utmätning av vederbörandes tillgångar. Bestrids skulden kommer du att informeras om det och tillfrågas om du vill ta ärendet vidare till domstol.
Skulle hyresgästen däremot bestrida fakturan innan den förfallit kan du inte ansöka om ett betalningsföreläggande då fakturan ses som tvistig. I ett sådant fall måste du lämna in en stämningsansökan till domstol för att få fastställt att/om hyresgästen är betalningsskyldig. Betalningen av samfällighetsavgiften är hyresgästen däremot redan i dröjsmål med varför du för den skulden kan ansöka om ett betalningsföreläggande redan nu. Hur du i praktiken ansöker om ett betalningsföreläggande kan du läsa om på Kronofogdens hemsida.
För det fall att hyresgästen bestrider fakturan och/eller betalningsföreläggandet och ni hamnar i domstol är det du som har bevisbördan för det du påstår. I fråga om samfällighetsavgiften torde bevisläget vara bra; ni har dels ett skriftligt avtal om avgiften, dels har hyresgästen vid två tidigare tillfällen betalt avgiften. När det gäller skadorna på lägenheten måste du kunna bevisa att skadorna faktiskt uppkommit när hyresgästen hade en vårdplikt för den. En invändning från hyresgästen skulle t.ex. kunna vara att golvet redan var skadat när hen flyttade in och att fläckarna på väggen redan fanns där. Därför är det bra om du kan bevisa genom t.ex. besiktningsprotokoll vid in- respektive utflytt att skadorna inte fanns tidigare. Även fotografier och eventuella vittnen kan vara bra att ha till hands som bevisning.
Kostnader om ni går till domstol
Om du behöver gå till domstol för att få betalt, antingen för att hyresgästen bestrider fakturan eller för att hen bestrider ansökan om betalningsföreläggande, kommer det att behandlas som ett tvistemål. Tvistemålen delas upp i ordinära tvistemål och förenklade tvistemål. Mål som rör tvister som uppenbart understiger ett halvt prisbasbelopp (f.n. 23.250 kr) handläggs som förenklade tvistemål.
Huvudregeln i ordinära tvistemål är att förlorande part står motpartens rättegångskostnader. I förenklade tvistemål är rätten till ersättning för rättegångskostnader begränsad. Syftet med de förenklade tvistemålen är att förenkla processen och göra processen mindre kostsam för parterna då det omtvistade beloppet är lågt. Om målet behandlas som ett förenklat tvistemål och din motpart förlorar blir vederbörande bara betalningsskyldig för sina egna rättegångskostnader, din ansökningsavgift samt ersättning till dig för en timmes rättslig rådgivning om du nyttjat sådan.
Råd
Jag rekommenderar att du fakturerar hyresgästen för de skador som vederbörande orsakat när lägenheten var under vederbörandes vårdplikt (dvs. hyrestiden). Betalar hyresgästen inte fakturan kan du ansöka om ett betalningsföreläggande hos Kronofogden. Bestrids ansökan, alternativt om fakturan bestrids, måste du ta ställning till om du har tillräckliga bevis för att driva ärendet till domstol. Det finns en distinktion mellan att ha rätt och få rätt.
Om fakturan är under ett halvt prisbasbelopp (23.250kr) kommer målet att hanteras som ett förenklat tvistemål varvid det inte är ekonomiskt försvarbart för dig att anlita en jurist som företräder dig. Om du anlitar en jurist vid ett förenklat tvistemål får du ändå stå merparten av ombudskostnaderna själv, vilka i slutändan kan bli högre än det tvistiga beloppet.
Om fakturan däremot överstiger ett halvt prisbasbelopp är min rekommendation att du anlitar någon av våra professionella jurister på Lawlines juristbyrå som företräder dig. Det går även bra att anlita en av våra jurister för en timmes rådgivning inför ett förenklat tvistemål, om du vill ha råd om bevisning och hur du ska skriva stämningsansökan om du företräder dig själv. Är du intresserad av att få kontakt med en av våra jurister kan du kontakta mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se.
För den obetalda samfällighetsavgiften kan du redan nu ansöka om ett betalningsföreläggande. Hur du ansöker om betalningsföreläggande, vad som ska bifogas ansökan och vilka kostnader som tillkommer rekommenderar jag dig att läsa på Kronofogdens hemsida.
Med vänliga hälsningar,
