Hyresgästens rättigheter vid uppsagt lokalhyreskontrakt

2019-06-12 i Hyresrätt
FRÅGA
Hej Jag är företagare och har med Hyresvärden ett hyresavtal som löper i 3 år med start i januari.Nu har vi fått besked att lokalerna i området skall rivas och vi är en av få som inte sitter på rivningskontrakt.Hyresvärden menar dock att en delgivningsbyrå hade droppat en surrogatuppsägan till en av våra anställda i december samt skickat 2 rekommenderade brev som aldrig anlänt till oss.Dom har heller inget namn på vem den anställde var eller om han kunde ge något bevis på att det faktist var vår anställd(det bor flera företag i fastigheten)Dom menar nu då att vår yttringsrätt på 2 månader redan är förverkad och dom vill mer eller mindre slänga ut oss från lokalen som vi har 240ton material och maskiner i.Jag har försökt att förhandla med hyresvärden men dom ger vaga svar och drar gärna ut på tiden med att svara.Jag har bett att dom skall komma med ett anbud på att köpa ut oss och det var dom inte det minsta intresserade av utan menar bara att vi ska ut innan årsskiftet.Kan man verkligen göra såhär i Sverige och komma undan med det bara för att man är ett stortfastighetsbolag.Behöver verkligen vägledning.Mvh,En uppriven ung företagare
SVAR

Hej, kul att ni har valt att vända er till oss på Lawline för att få svar på er fråga!

För att ni ska förstå mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilken fråga som ska besvaras och utifrån vilken situation. Jag kommer därför inleda med att förklara hur jag uppfattat er situation för att sedan besvara er fråga utifrån den uppfattningen.

Hur jag uppfattat din fråga och din situation

Jag uppfattar det som att ni hyr en lokal där hyresavtalet förlängs tre år i sänder, med start i januari, om avtalet inte sagts upp i rätt tid innan förlängningen.

Jag uppfattar det som att andra företagare, som hyr av samma hyresvärd i samma område, har korttidskontrakt där det framgår att hyresavtalet kommer att löpa ut ett visst datum i samband med rivning.

Jag förstår det som att hyresvärden har försökt att säga upp ert hyresavtal med anledning av rivningen. Hyresvärden menar att denne sagt upp hyresavtalet i rätt tid och att ni har blivit delgivna uppsägningen på rätt sätt.

Du har försökt att förhandla med hyresvärden och träffa en överenskommelse som innebär att de ekonomiskt ersätter er för er avflyttning.

Hyresvärden vill inte förhandla utan står fast vid att ni måste avflytta lokalen innan årsskiftet 2020.

Din fråga gäller:

1)Kan hyresvärden säga upp er med anledning av den förestående rivningen?

2)Har ni blivit korrekt delgivna uppsägningen?

3) Om hyresvärden kan tvinga er att avflytta lokalen, har ni då rätt att bli ekonomiskt ersatta för avflyttningen?

Disposition

Jag kommer att besvara de tre uppfattade frågorna i kronologisk ordning. Varje fråga kommer att utgöra rubrik där svaret på frågan framgår av brödtexten under rubriken.

1)Kan hyresvärden säga upp er med anledning av den förestående rivningen?

Utifrån de uppgifter ni lämnat uppfattar jag det som att ni har ingått ett hyresavtal för bestämd tid som löper tre år i taget med start i januari. Sägs avtalet inte upp inom uppsägningstiden förlängs det automatiskt med ytterligare tre års hyrestid.

Jag gissar på att ert hyresförhållande har varat i mer än nio månader i följd, ett sådant avtal ska alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Efter nio månaders hyresförhållande har ni nämligen ett indirekt besittningsskydd, se 12 kap. 57-60 §§ jordabalken (JB). Det innebär att ni inom två månader från uppsägningen kan vända er till hyresnämnden och kräva ersättning från hyresvärden för avflyttningen. Jag utgår från att ni inte har avtalat bort ert besittningsskydd.

I 12 kap. 4 § JB finns regler om vilka uppsägningstider som gäller för hyresavtal som löper på bestämd tid. Dessa regler gäller om ni inte har kommit överens med hyresvärden om längre uppsägningstid:

Enligt 12 kap. 4 § JB ska uppsägning ske senast nio (9) månader i förväg om hyrestiden är längre än nio (9) månader och det är fråga om en lokal.

Hyresvärden kan alltså säga upp er med 9 månaders varsel till avflytt i januari 2020 då det bestämda hyresavtalet löper ut. Du skriver att hyresvärden anmodat er att flytta innan januari 2020. Detta är ett kontraktsbrott från hyresvärdens sida och hyresvärden kan med 9 månaders varsel säga upp er för avflytt i januari 2020 då ert hyresavtal löper ut, inte dessförinnan.

1)Har ni blivit korrekt delgivna uppsägningen?

Särskilda regler gäller för uppsägning av lokalhyreskontrakt. Jag uppfattar det som att hyresvärden delgivit er uppsägning på korrekt sett. Dock är det hyresvärden som har bevisbördan för att ni har blivit delgivna.

Har hyresvärden anlitat en delgivningsbyrå brukar en sådan byrå alltid redovisa sitt uppdrag i en specifikation där det framgår vilka åtgärder som vidtagits och vilka personer som har kontaktats/delgivningsbyrån har försökt få kontakt med.

Är ni inte delgivna uppsägningen är den utan verkan d.v.s. ogiltig och kraven från hyresvärden kan lämnas utan avseende.

När det gäller uppsägningen måste den också innehålla särskilda uppgifter, se 12 kap. 58 § JB. Av uppsägningen ska framgå:

1)Orsaken till att hyresvärden inte medger förlängning av hyresförhållandet och

2)En underrättelse om att hyresgästen ska vända sig till hyresnämnden inom två månader från uppsägningen om hyresgästen inte går med på att flytta utan att få ersättning.

Framgår inte dessa uppgifter är det också omständigheter som gör att uppsägningen är ogiltigt och kan lämnas utan avseende.

Mitt råd är att ni bör vända er till hyresvärden och be att få se delgivningsbyråns redovisning av uppdraget.

Kan hyresvärden inte visa upp någon specifikation för er om uppdraget har ni ett övertag för framtida förhandlingar om hur ni, hyresgäst respektive hyresvärd, ska lösa uppkommen situation och hur ni ska kompenseras.

3)Om hyresvärden kan tvinga er att avflytta lokalen, har ni då rätt att bli ekonomiskt ersatta för avflyttningen?

Om hyresvärden säger upp er i rätt tid d.v.s. inom 9 månader från det att ert avtal förlängs med tre år på nytt, kan ni vara tvungna att flytta. Detta förutsätter också att ni blivit delgivna uppsägningen på rätt sätt i rätt tid (d.v.s. inom 9 månader) och att uppsägningen innehåller uppgift om varför hyresvärden inte medger förlängning och uppgift om medling i hyresnämnden.

Ni kan ha rätt att bli ekonomiskt ersatta för den ekonomiska förlust ni lider av att hyresförhållandet upphör, om inte:

hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet, huset skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eller de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.

Lägsta ersättningsbelopp ni kan beviljas är motsvarande en årshyra, se 12 kap. 58 b § JB.

I ert fall begärs att ni ska avflytta med anledning av rivning. Istället för att ni kompenseras med ett penningbelopp kan hyresvärden ersätta er genom att erbjuda en likvärdig lokal.

Du har även begärt 30 minuters telefonrådgivning. Jag kommer att ringa dig torsdagen den

13 juni kl 13.00. Jag ringer via dolt nummer. Om tiden inte passar får du vänligen höra av dig till: vega.schortz@lawline.se

Vega Schortz
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Hyresrätt (1405)
2019-08-19 Får jag ta över min sambos hyreskontrakt och sedan hyra ut lägenheten i andra hand?
2019-08-17 Vad är uppsägningstiden vid dödsfall?
2019-08-17 Får jag övervaka min egen ytterdörr i hyresrätten med en övervakningskamera?
2019-08-12 Försäljning av ett uthyrt hus

Alla besvarade frågor (72103)