Hyresgästens dröjsmål med betalning av hyra - Vad gäller?
Har en hyresfastighet med 4 lägenheter. En hyresgäst har varit sen med hyresbetalning ca: 1 vecka redan från början inflytt 13 April 2023 September hyran betalades 20 Oktober, Oktober hyran ännu ej betald, har blivit informerad sen hyresbetalning kan leda till förverkad hyresrätt. Har dessutom utan lov ställt upp 1 husvagn på tomten och ställt ca: 15 gamla bildäck med fälg, ett flertal cyklar, gamla trasiga möbler, har blivit tillsagd från början att detta måste städas upp husvagnen får ej stå på tomten, har blivit tillsagd och messat ett flertal tillfällen att detta måste städas upp,har även fått klagomål om hon ställer kartonger och skräp i trapphuset, har vid flera tillfällen sagt till om hon måste städa upp ( vilket hon gjort) men fortsatt ställa ut i trapphuset. Är detta skäl till att säga upp hyreskontraktet med omedelbar verkan, förverkande av hyresrätt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
I 12 kap. 42 § 1 st. 1 p. JB sägs att hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid, om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och något annat inte följer av 55 e § 5-7 st. i samma kapitel (vilket inte är fallet här). Och utifrån din ärendebeskrivning verkar det onekligen och så här vid en första anblick finnas grund för att säga upp avtalet i förtid med stöd av just 12 kap. 42 § 1 st. 1 p. JB. Noterbart är dock att det verkligen måste vara fråga om ett dröjsmål med betalning från hyresgästens sida (och med minst en vecka), vilket naturligtvis behöver fastställas på grundval av förfallodagen och den framgår antingen av hyresavtalet eller, om detta inte har reglerats av parterna, av bestämmelsen i 12 kap. 20 § JB. Men utifrån antagandet att hyresgästen under flera månader har varit sen med hyran mer än en vecka behöver du som hyresvärd ändå ta hänsyn till ett flertal regler. Och följande kan anföras.
I 12 kap. 43 § 1 st. JB anges bl.a. att om hyresrätten är förverkad på grund av ett förhållande som avses i 12 kap. 42 § 1 st. 1 p. JB (dvs. den föreverkandegrund med koppling till försenad betalning av hyra) men en rättelse görs innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Vidare uttalas i 12 kap. 44 § 1 st. 1 p. JB att om hyresrätten är förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och hyresvärden därför har sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 § (i samma kapitel) inom tre veckor från det att hyresgästen, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han eller hon genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen.
Av 12 kap. 44 § 2 st. JB följer vidare att i avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort det som krävs för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning (det som i folkmun kallas vräkning) inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges ovan har gått ytterligare två vardagar. Därutöver stadgas i 12 kap. 44 § 4 st. JB att en hyresgäst inte heller får, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om 1. socialnämnden inom den tid som anges i 12 kap. 44 § 1 st. 1 p. JB, dvs. tre veckor, skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller 2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den alldeles nyss nämnda tiden och då på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans. Av Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1989 s. 74 följer dock att glömska, förbiseende eller något annat därmed jämförbart förhållande på hyresgästens sida i viss utsträckning kan beaktas, men min uppfattning är att detta endast bör gälla vid något enstaka tillfälle och inte som i det här fallet, alltså varaktigt under nästan ett halvårs tid.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästintill all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Mot bakgrund av ovanstående och givet den information som du har lämnat till oss måste slutsatsen bli att du i egenskap av fastighetsägare (hyresvärd), under förutsättning att du hedrar dina skyldigheter enligt ovan nämnda regler vill säga, bör kunna skilja den aktuella kvinnan från hyresrätten och detta med omedelbar verkan. Men det förutsätter som sagt att hon inte vidtar rättelse inom de i lagen angivna tidsramarna.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig i en eventuell kommande process och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan i domstol och/eller vid annan typ av förhandling om så skulle önskas. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författande av kravbrev, svaromål och/eller annat skriftligt yttrande. Vi har god erfarenhet av den här typen av tvister. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
