Hyresavtal och förverkande p.g.a. utebliven hyra
Lawline svarar
Hej, och tack för din fråga.
Till att börja med ska konstateras att ett hyresavtal inte behöver vara skriftligt för att vara giltigt. Även muntliga avtal gäller även om det kan uppstå bevissvårigheter om vad avtalet faktiskt innehåller.
Hyresavtalet i din fråga är tänkt att gälla en viss tidsperiod, detta medför att det är ett avtal ”slutet på bestämd tid”. Huvudregeln är att sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens slut och inte behöver sägas upp om inte annat avtalas. Om hyresförhållandet varar längre än 9 månader krävs dock alltid en uppsägning för att avtalet ska sluta gälla. (12 kap 3§ 2 st JB). Om avtalet inte sägs upp anses det vara förlängt på obestämd tid om inte hyresavtalet säger något annat. Även om avtalet inte skulle behöva sägas upp anses det förlängt på obestämd tid om hyresvärden inte anmodar gästen att flytta ut inom en månad efter att hyrestiden löpt ut.
Om avtalet har övergått i ett avtal på obestämd tid och ni inte avtalat om någonting annat, gäller den i lagen stadgade uppsägningstiden. Hyresavtal angående en bostadslägenhet som gäller för obestämd tid kan i så fall sägas upp vid månadsskiftet som inträffar närmast efter 3 månader från uppsägningen. (12 kap 4§ st.1 p.1 JB).
Om en hyresgäst inte fullgör sina förpliktelser enligt (12 kap 42§ JB) kan hyresavtalet bli förverkat. En av paragrafens förverkandegrunder är om hyresgästen dröjer med att betala hyra mer än en vecka efter förfallodagen. Att inte fullgöra sina förpliktelser på detta sätt är alltså att anse som ett avtalsbrott och hyresvärden har rätt att säga upp hyresgästen i förtid (omedelbart enligt 12 kap 6§ JB) . Hyresavtalet får dock inte sägas upp om avtalsbrottet är ringa. Ringa kan vara om endast en liten del av hyran har uteblivit även om det rör sig om en längre period (t.ex. NJA 1953 s. 106). Att hyresgästen betalar sin hyra i tid är dock mycket viktigt och även att betala sin hyra några dagar försent vid upprepade tillfällen har visat sig vara grund till förverkande. Sägs hyresavtalet upp då det har blivit förverkat har hyresvärden rätt till ersättning för eventuell skada den lidit genom avtalets förverkande.
Din hyresgäst har inget besittningsskydd som inneboende enligt (12 kap 45§ p 3 JB). Det finns dock vissa bestämmelser som skyddar hyresgästens generellt även om ovan nämnd förverkandegrund föreligger. Enligt (12 kap 43§ JB) kan t.ex. hyresgästen inte skiljas från lägenheten på grund av sådan förverkandegrund om rättelse sker innan hyresvärden har sagt upp avtalet. Detta innebär att om gästen hinner betala hyran innan du säger upp honom på grund av utebliven hyra så ska hyresrätten inte förverkas.
Vidare stadgar (12 kap 44§ JB) att om hyresrätten är förverkad p.g.a. dröjsmål med betalning av hyran, och hyresvärden sagt upp avtalet p.g.a. detta, får hyresgästen ändå inte skiljas från lägenheten om hyran betalas inom 3 veckor från det att hyresgästen har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden.
Det är alltså viktigt att du underrättar hyresgästen om dennes återvinningsmöjlighet. Om hyran fortfarande inte är betald 3 veckor efter en sådan påminnelse är hyresrätten definitivt förverkad. De 3 veckorna börjar inte räknas förrän värden skickat meddelande till socialkontoret om att hyresgästen ska bli uppsagd.
Om du själv vill titta närmare på nämnda lagrum se (https://lagen.nu/1970:994)
Hoppas att jag kunde svara tillfredsställande på din fråga.
MVH/ Veronica Eriksson
