Hyresavtal kan vara muntligt

2017-12-30 i Hyresrätt
FRÅGA
Min sambo hade en bostadsrätt. Jag flyttade in till henne sommaren 1991. Hon avled våren 2012.Min sambos önskan var att jag skulle få bo kvar vilket hennes två döttrar tyckte var OK. Jag hade skött deras mor under hennes sjukdomstid och lagt ned pengar och arbete för att renovera lägenheten. Inga papperskrevs. Nu kräver döttrarna att jag lämnar lägenheten. Hur lång uppsägningstid gäller? Jag har bott26½ år i lägenheten. Min ålder är 84 år.
SVAR

Hej. Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Sambolagens regler är inte tillämpliga på egendom som inte har förvärvats för gemensamt bruk

Som jag förstår det hade din sambo redan förvärvat bostadsrätten när du flyttade in, vilket innebär att lägenheten inte är att betrakta som samboegendom, eftersom den inte var förvärvad för gemensamt bruk, se 3 § Sambolagen. Rätt att överta bostadsrätten på denna grund (Sambolagens regler) finns alltså inte.

Testamente måste vara skriftligt

Din sambo hade kunnat skriva i sitt testamente att du skulle ha nyttjanderätt till bostadsrätten. Men eftersom ett testamente endast är giltigt i skriftlig handling som dessutom kräver vittnen, måste man tyvärr rent juridiskt helt bortse från hennes önskemål, se 10 kap 1 § Ärvdabalken.

Hyresavtal kan vara muntliga

Däremot är det mycket som talar för att ni har ingått ett hyresavtal. Om jag förstår dig rätt fick din sambos döttrar ärva bostadsrätten. De är därför att anse som ägare och kan hyra ut bostadsrätten. I 12 kap 2 § Jordabalken (JB) står det att ett hyresavtal ska vara skriftligt, men endast om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Detta betyder att hyresavtal kan komma till stånd även muntligt, om varken du eller döttrarna har har begärt att det ska vara skriftligt.

I ditt fall är det oklart om ni har ett uttryckligt muntligt avtal. Se därför nedan om konkludent handlande.

Konkludent handlande

Eftersom du ensam har bott i bostadsrätten sedan 2012 blir det mycket svårt för döttrarna att hävda att ett hyresavtal inte föreligger. Även om detta inte uttryckligen är avtalat mellan er, kan avtal ändå uppkomma genom konkludent handlande. Ett konkludent handlande är en form av tyst medgivande. Du har bott i bostadsrätten under fem år och (antagligen) betalt hyra, utan att någon av er har framställt några invändningar. Det måste därför anses att ett hyresavtal föreligger.

Uppsägning och besittningskydd

En hyresvärd kan säga upp hyresrätten vid det månadskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen när avtalet avser en bostadslägenhet, se 12 kap 4 första stycket första punkten JB. Uppsägningen ska vara skriftlig, se 12 kap 8 § JB.

Du har dock ett besittningsskydd. En bostadshyresgäst har normalt ett direkt besittningsskydd. Det innebär att hyresavtalet i regel ska löpa vidare även om hyresvärden har sagt upp det. Besittningsskyddet innebär att andrahandshyresgästen inte utan vidare är skyldig att flytta den dag som står i uppsägningen och att förstahandshyresgästen måste föra tvisten till hyresnämnden om andrahandshyredsgästen inte lämnar lägenheten. Nämnden tar sedan ställning till om avtalet ska upphöra eller löpa vidare. (http://www.hyresnamnden.se/Fragor-och-svar/Hyresratt---bostad/Besittningsskydd/)

Hoppas att du är nöjd med svaret! Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta vår juristbyrå via info@lawline.se.

Carl Trolle Olson
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Hyresrätt (2144)
2022-01-26 Vilken uppsägningstid gäller vid uthyrning av privatbostad?
2022-01-26 Ska förvaltningslagen tillämpas av Hyresgästföreningen?
2022-01-23 Rätt till hyresnedsättning vid renovering av badrum
2022-01-21 Betala hyra under uppsägningstid vid påstått hot om våld?

Alla besvarade frågor (98676)