Hyresavtal genom konkludent handlande
Hej!
Vi har " hyrt " en lokal av en företagare, han äger lokalen. Det finns inget skriftligt eller muntligt hyresavtal . Han har skickat en faktura för varje kvartal. Vi har aldrig pratat om uppsägningstid, vi ska sluta men en annan kille ska köpa hela vårat bolag. Vi har sagt till " hyresvärden " att vi ska sluta. Han har sagt att han ska ha 3 månader uppsägningstid / hyra av oss. Är det rätt?
Kan man säga att det är ett konkludent avtal?
Det kan tilläggas att lokalen ska "rivas " om nåt år, det ska byggas bostädet där. Dom planerna har funnits där dom sista 10 år en.
Mvh /
Lawline svarar
Hej,
Tack för din fråga.
Ett hyreskontrakt föreligger. Nio månaders uppsägningstid gäller enligt lag för lokalhyra. I första hand bör ni försöka komma överens om andrahandsuthyrning till förvärvaren av ert bolag under de tre månader som ni tvingas betala hyra. I det fall hyresvärden vägrar ge samtycke kan ni försöka ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. I andra hand bör ni godta tre månaders uppsägningstid eftersom det är en fördelaktig överenskommelse i förhållande till vad som annars gäller enligt lag. Nedan hittar ni en kortare utredning om er situation. Hör av er om något är oklart i svaret eller om ni önskar att Lawlines juristbyrå hjälper er vidare i ärendet.
Hyresavtal föreligger
Det finns inga formkrav för hyresavtal; överenskommelser om hyra av lokal kan komma till stånd skriftligt, muntligt eller genom konkludent handlande (12 kap. 2 § jordabalken). Genom att "hyresvärden" har skickat fakturor till er avseende hyra av lokal och ni har betalat dessa fakturor, har hyresavtal ingåtts från och med den period som anges i den första fakturan till och med någon av er säger upp avtalet (t.ex. Svea Hovrätts avgörande den 28 februari 2012 mål nr T 4931-11).
Uppsägningstid
För det fall hyresvärd och hyresgäst inte avtalar om uppsägningstid, gäller jordabalkens regler om uppsägningstid. Uppsägning av lokalhyra är nio månader räknat från närmsta månadsskifte (12 kap. 4 § jordabalken). Kortare uppsägningstid kan avtalas till fördel för hyresgästen. Eftersom ni inte har diskuterat uppsägningstid, har ni som hyresgäster nio månaders uppsägningstid. Det faktum att hyresvärden minskar uppsägningstiden till tre månader är fördelaktigt för er.
Hyra ut i andra hand
Vad ni kan göra för att slippa betala tre månaders hyra är att undersöka om det är möjligt för er att hyra ut lokalen till förvärvaren av ert bolag i tre månader innan förvärvaren tar över hyreskontraktet. Vägrar hyresvärden ge samtycke till andrahandsuthyrning, kan ni ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Hyresnämnden kan ge er tillstånd i det fall hyresvärden inte har befogad anledning att vägra andrahandsuthyrningen (12 kap. 40 § jordabalken). Befogad anledning kan bl.a. vara relaterat till reglerna om mervärdesskatt, t.ex. att viss typ av rörelse enbart får bedrivas.
Ni bör därför argumentera för att förvärvaren av ert bolag ändå kommer att bli den nya hyresgästen, vilket jag förmodar hyresvärden har godkänt. Kärnan i argumentet är att det är motsägelsefullt för hyresvärden att neka andrahandsuthyrningen till samma part som faktiskt kommer att bedriva sin verksamhet där. Rivning av lokal inom överskådlig framtid påverkar i sig inte bedömningen.
Vänliga hälsningar,
