Hyra vid andrahandsuthyrning
Får man lägga på hur mycket som helst på hyran om man hyr ut en bostadsrätt i andra hand. ?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Tillämplig lag
Vilken lag som blir tillämplig beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Normalt tillämpas lag om uthyrning av egen bostad. Det finns dock vissa fall då Jordabalkens (JB) regler istället ska tillämpas. Dessa situationer är:
om andrahandsavtalet ingicks före den 1 februari 2013 om syftet med uthyrningen är att hyresgästen ska använda lägenheten för fritidsändamål om personen som äger bostadsrätten hyr ut fler bostäder. Om det rör sig om endast en annan bostad ska lag om uthyrning av egen bostad tillämpas bara för den första uthyrningen. Om det rör sig om fler än två bostäder ska JB tillämpas på samtliga uthyrningar (1 § lag om uthyrning av egen bostad).Tillåten hyra enligt lag om uthyrning av egen bostad
Hyresvärden har enligt denna lag rätt att ta ut en hyra som baserar sig dels på de faktiska driftkostnaderna för lägenheten, dels på en skälig avkastningsränta av lägenhetens marknadsvärde (4 § andra stycket lag om uthyrning av egen bostad).
Driftkostnaderna består av till exempel avgiften till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband. Om lägenheten hyrs ut möblerad får man även ta ut ersättning för möbelslitage.
Utöver detta får som sagt ett tillägg för avkastningsränta göras. Som ett riktvärde för vad som är en skälig avkastningsränta anges i förarbetena fyra procent.
Exempel på hyresberäkning
En bostadsrättslägenhet värd 3 miljoner kr hyrs ut i andra hand. Avgiften till bostadsrättsföreningen inklusive el och bredband är 1900 kr per månad. Med skälig avkastningsränta om fyra procent beräknas hyran till:
3 000 000 x 0,04 = 120 000 (den årliga avkastningsräntan)
120 000 / 12 = 10 000 (avkastningsräntan per månad)
10 000 + 1 900 = 11 900 (månatlig avkastningsränta + driftkostnader)
Utöver detta kan som sagt tillägg för eventuellt möbelslitage tillkomma.
Tillåten hyra enligt JB
Enligt JB ska hyran beräknas utefter de faktiska kostnader (driftkostnader) som hyresvärden har. Utöver detta får ett tillägg på max 15 % av avgiften göras för möbelslitage. Det är alltså inte tillåtet att ta ut någon avkastningsränta (12 kap 55 § fjärde stycket JB).
Hyran kan prövas av Hyresnämnden
Om hyresvärd och hyresgäst inte är överens om hyran kan någon av dem vända sig till Hyresnämnden för att begära att de löser tvisten. Hyresnämnden kommer då att fastställa hyran enligt de ovan nämnda kriterierna (4 § andra stycket lag om uthyrning av egen bostad och 12 kap 55 § JB).
Sammanfattning
Det är alltså inte tillåtet att ta ut vilken hyra som helst när man hyr ut en bostadsrätt i andra hand. Enligt lag om uthyrning av egen bostad har hyresvärden utöver sina faktiska kostnader rätt att ta ut en avkastningsränta, vilket inte är tillåtet enligt JB:s regler.
Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till!
Vänliga hälsningar
