Hyra av lokal - uppsägningstid och form

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Vid hyra av lokal så gäller den s.k. hyreslagen (jordabalkens 12 kap.). Jag utgår i mitt svar ifrån att det inte är en uppsägning för villkorsändring som avses. 12 kap. 4 § JB talar om vad som gäller angående uppsägningstid. Uppsägningstiden beror på om man har ett avtal som löper på obestämd tid eller bestämd tid. Om ingen löptid för avtalet bestämts så löper avtalet på obestämd tid. Avtal på obestämd tid kan sägas upp för att upphöra vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen när avtalet avser en lokal. Även längre uppsägningstid kan avtalas, och när det gäller hyresgästens uppsägning (inte hyresvärdens) så kan även kortare uppsägningstid avtalas. Löper avtalet på bestämd tid så varierar uppsägningstiden beroende på hur lång hyrestiden är: 1. en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor, 2. en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader, 3. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet, 4. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader och det är fråga om en lokal, 5. nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal.

Även vid avtal på bestämd tid så kan längre uppsägningstid avtalas och, när det gäller uppsägning från hyresgästens sida, även kortare uppsägningstid.

I ditt fall så har ni avtalat om en uppsägningstid på 6 månader, vilket är okej om det gäller uppsägning från hyresgästens sida eftersom det är fördelaktigare än vad som följer av lagen. Förutsatt att ditt avtal löper på obestämd tid så bör alltså avtalet, efter att ha sagts upp, upphöra att gälla 6 månader från uppsägningen. I ditt fall, eftersom du sade upp ditt avtal den 2 augusti 2016, så blir det alltså 2 februari 2017 den sista dagen som ditt hyresavtal gäller.

Din andra fråga rör huruvida en uppsägning per sms kan anses vara en giltig uppsägning av hyresavtalet. Det som gäller enligt hyreslagen är att uppsägning ska lämnas skriftligt om hyresförhållandet varat längre än tre månader i följd då avtalet avses upphöra, se 12 kap. 8 § JB. När den bestämmelsen skrevs åsyftade man snarast skrift på papper, men eftersom utvecklingen går framåt måste även viss anpassning av lagens tillämplighet ske. I praxis har det accepterats att uppsägning gjorts via e-post om uppsägningen varit tillräckligt tydlig och innehållit nödvändig information. Det bör tydligt framgå att avsikten är att säga upp avtalet så att hyresförhållandet upplöses vid viss tidpunkt. Uppsägningen kan också lämnas muntligt om det är hyresgästen som säger upp och det inte rör sig om uppsägning för villkorsändring, och hyresvärden senare lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen.

För att sammanfattat svara på din fråga:Uppsägning per sms kan vara ok om du har varit tillräckligt tydlig i ditt sms (vilket innebär att man bör ange att man avser säga upp hyresavtalet och också vilken tidpunkt avtalet ska upphöra att gälla), och allra helst ska du vara säker på att din hyresvärd har fått och sett sms:et. Även muntlig uppsägning blir giltig ifall hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Din hyrestid bör upphöra att gälla 2 februari 2017, förutsatt att du har ett avtal som löper på obestämd tid. Löper ditt avtal på bestämd tid så beror det på hyrestidens längd (se listan ovan).

Hoppas du fick svar på din fråga, om inte så är du välkommen att komma in med en ny.

Vänligen,