Husköp, formkrav och bodelning

2015-09-07 i Köpavtal
FRÅGA
Hej.Jag genomgår just nu en skilsmässa där vi i stort sett är helt överens om hur vi delar på allt, förutom huset.Vi skrev äktenskapsord när vi gifte oss så vi har ingen rätt på varandras saker eller pengar som vi hade med oss in i äktenskapet. frågan är hur vi ställer oss till huset, det köptes tillsammans för ett antal år sedan men på ett litet speciellt sätt. Då jag hade skulder så hjälpte hennes föräldrar till med dels att stå för min del av lånet gentemot banken dels att låna ut en summa själva. Alltså köptes huset av min fru och hennes mamma. Uppgörelsen var att den dagen jag blev skuldfri så skulle jag ta över min del av lånet vilket jag också gjorde. Jag står nu på halva lånet till huset men är juridiskt blåst? eller?Det är inte så att jag vill gå in och sälja huset för jag vill att mina barn ska bo kvar där men jag behöver veta om jag har någon rätt i det här eller inte.
SVAR

Hej, och tack för din fråga!

Överlåtelse

Om jag förstår dig rätt har ni aldrig överlåtit en del av huset på dig, och huset "står inte på dig" till någon del. I samband med att du tog över en andel av lånet kunde ni ha avtalat att halva huset skulle övergå på dig; det hade då betraktats som att du "köpte" huset genom att ta över halva lånet.

Om det skulle vara så att huset står "på ofri grund" (det vill säga att marken inte var innefattad i köpet) skulle det inte finnas några särskilda formkrav vid avtal om överlåtelse. Du kunde då hävda att halva huset hade gått över till dig då du tog över lånen om det var det ni bestämde sinsemellan. I så fall skulle det vara en bevisfråga om du ägde halva huset eller inte. Om marken däremot ingick, är huset juridiskt en fastighet och det finns särskilda formkrav för överlåtelseavtal. Överlåtelseavtalet måste vara skriftligt och underskrivet samt innehålla uppgift om betalningen (t.ex. övertagande av ett lån). Finns inget sådant avtal har du inte juridiskt köpt "din del" av huset (Se Jordabalken 4 kap. 1 § för formkraven)

Kort sagt hänger det alltså på frågan om huset är en fastighet eller inte samt om det finns ett avtal eller ej. Rör det sig om ett hus som står på annans mark kan du hävda även ett muntligt avtal, men ingår marken är huset en fastighet och ett skriftligt avtal krävs. Är inte dessa krav uppfyllda, har du alltså tyvärr ingen rätt till huset.

Bodelning

Även om du nu inte skulle äga någon del av huset, skall det ingå i bodelningen såvida det inte utgör "enskild egendom". Enskild egendom kan uppstå genom att man har ett äktenskapsförord som säger att viss egendom (eller all egendom) är enskild, samt genom arv eller gåva (se Äktenskapsbalken 7 kap. 2 §). Om hela huset har stått på din fru sedan köpet krävs det äktenskapsförord för att det skall vara enskild egendom. Har ni inte skrivit något sådant kan du ha rätt till en del av huset!

Vid bodelningen lägger man ihop all egendom som inte är enskild efter att varje make har fått "dra av" sina skulder. Man delar sedan på det belopp man får fram, vilket resulterar i att den ena maken skall ge över (valfri) egendom till den andra maken till det värde som krävs för att uppnå delningen.

Exempel:
A och B är gifta. A äger den gemensamma bostaden, vilket är ett hus som är värt 1 200 000 kr samt annan egendom till värdet 150 000. B äger egendom till värdet 200 000 kr. A har skulder på 800 000 kr (bland annat huslånet) och B har skulder på 100 000 kr. Ingen egendom är enskild.
Vid bodelningen lägger man ihop A:s egendom minus skulderna (1 200 000 + 150 000 - 800 000 = 550 000 kr) med B:s egendom minus skulderna (200 000 - 100 000 = 100 000 kr). Det sammanlagda värdet blir 650 000 kr. Av detta skall varje make få 325 000 kr.
Eftersom A har mest egendom, skall A till B lämna över egendom till värdet 225 000 kr (B har ju redan 100 000 kr av egendomen).
A kan välja vilken egendom som helst att ersätta B med. A väljer att ge B en andel i huset (225 000/1 200 000 = 0,1875), vilken blir på nära 19 %.

Sammanfattning

Om huset inte i juridisk mening är en fastighet kan du kanske hävda att du har tagit över hälften i och med att du tog över lånen, åtminstone om ni har sagt det muntligt. Om huset är en fastighet har du ingen äganderätt till det om ni inte har ett skriftligt avtal. I vilket fall ingår huset i bodelningen, och du kan ha rätt till en del egendom (t.ex. en andel i huset) på grund av detta. Hur som helst får ni avtala om vilken fördelning vid bodelningen ni vill. Går din fru med på att ge dig en del av huset, är detta naturligtvis tillåtet. Min åsikt är att detta vore rättvist med tanke på att du har tagit över halva lånet.

Hör gärna av dig igen om det är något mer du undrar!

Hälsningar,

Thommy Södergård Åkesson
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Köpavtal (176)
2020-06-23 Är ett sms om fastighetsöverlåtelse bindande?
2020-04-30 Kan säljare välja annan budgivare än den som budat högst?
2020-03-17 Vad gäller för gåvobrev vid fast egendom?
2020-03-11 Kan jag ge en fastighet till mina barn?

Alla besvarade frågor (81781)