Hur upprättas en sakägarförteckning, samt hur räknas ett skyddsbelopp ut?
Hej!
Jag behöver hjälp med att upprätta en sakägarförteckning och räkna ut skyddsbeloppet.
En fastighet ska säljas exekutivt. Det finns fem stycken fordringar samt pantbrev från fem olika banker "A,B,C,D och E". Det är bank "D" som är sökande.
Den första banken, Bank "A" har en fordran på 92.000kr och innehar ett pantbrev 80.000kr som är uttaget 1971. Bank "B" har en fordran på 110.000kr och pantbrev innehas på 89.000kr, uttaget 1990. Bank "C" har en fordran på 107.000kr och pantbrev 100.000kr, uttaget 1996. Bank "D" har en fordran på 160.000kr och pantbrev 140.000kr, uttaget 2000. Bank "E" har en fordran på 115.000kr och pantbrev 100.000kr uttaget 2002.
Förrättningskostnader uppgår till 30.000kr. Referensränta är 2%. Fastigheten utmäts den 1 februari och och medlen fördelas tre månader senare i 1 maj.
Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och stort tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
För att få svar på din fråga så får vi kika in i Utsökningsbalken (UB), Jordabalken (JB) och Förmånsrättslagen (FRL).
Hur ska en sakägarförteckning vara utformad?
Huvudregeln är att fordringarna vid en sakägarförteckning ska tas upp enligt den ordning som finns föreskriven i lag. Detta innebär generellt att den fordran som har den äldsta inteckningen har företräde. I detta fall så kallas D:s fordran för "exekutionsfordran", eftersom att D var den sökande (UB 12 kap 26 §, JB 17 kap 6 §, FRL 6 §).
Hur räknas skyddsbeloppet ut?
"Skyddsbeloppet" är summan av de fordringar med bättre rätt än exekutionssökandens. Det handlar alltså om de fordringar som har företräde framför Bank "D". Till skyddsbeloppet så räknar man även förrättningskostnaderna, alltså de kostnader som hänför sig till utmätningsförfarandet, samt eventuella överhypotek. Överhypotek uppstår om en pant har ett högre belåningsvärde än skulden som den är en säkerhet för. Förrättningskostnaderna ska tas upp närmast före exekutionsfordran, alltså D:s fordran (UB 12 kap 26 § andra stycket).
Vid försäljningen är utgångspunkten att skyddsbeloppet ska täckas av köpeskillingen (UB 12 kap 32 §). Om så inte är fallet ska fastigheten inte säljas. Skyddsbeloppet räknas enklast ut genom att utgå från sakägarförteckningen.
Sakägarförteckningen i detta fall:
Vi ser inledningsvis att Bank "A" innehar det äldsta pantbrevet värt 80 000 kr för en fordran på 92 000 kr. Utgångspunkten är här att ett tillägg ska ges, eftersom panten inte täcker hela fordran (JB 6 kap 3 §).
- Det fasta tillägget ligger på 15 %. Alltså 80 000 kr x 0.15 = 12 000 kr
- 80 000 kr + 12 000 kr = 92 000 kr. Det fasta tillägget räcker alltså i detta fall för att täcka fordran.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Bank "B" har en fordran på 110 000 kr och ett pantbrev värt 89 000 kr. Utgångspunkten är då även här att ett tillägg ska ges, eftersom panten inte täcker hela fordran (JB 6 kap 3 §).
- Det fasta tillägget: 89 000 kr x 0.15 = 13 350 kr
- 13 350 kr + 89 000 kr = 102 250 kr. Hela fordran täcks då alltså inte, vilket innebär att det löpande tillägget kan nyttjas.
Det löpande tillägget är 4 % + referensräntan (2 %), alltså 6 % av 89 000 kr under ett års tid:
- 0.06 x 89 000 = 5 340 kr. 5340 /12 = 445 kr. Från det att utmätningen av fastigheten ägde rum tog det tre månader innan utdelningen gjordes. 445 kr x 3 mån = 1 335 kr.
89 000 + 13 350 + 1335 = 103 685 kr.
Detta innebär med andra ord att Bank "B" får täckning för 103 685 kr, samtidigt som resterande 6 315 kr blir en oprioriterad fordran.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Bank "C" har en fordran på 107 000 kr och ett pantbrev på 100 000 kr. Samma sak gäller då här (JB 6 kap 3 §).
- Det fasta tillägget: 100 000 kr x 0,15 = 15 000 kr
- 100 000 kr + 15 000 kr = 115 000 kr.
Detta innebär alltså att även Bank "C" får sin fordran på 107 000 kr täckt. Överskjutande belopp av tillägget räknas inte in i underlaget.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Förrättningskostnader om 30 000 kr.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Bank "D" har fått ett pantbrev på 140 000 kr för en fordran om 160 000 kr. Vi får då även i detta fall kika på tillägget (JB 6 kap 3 §)
- Det fasta tillägget: 140 000 kr x 0.15 = 21 000 kr
- 140 000 kr + 21 000 kr = 161 000 kr. Det löpande tillägget realiseras alltså inte.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Bank "E" har en fordran om 115 000 kr och ett pantbrev värt 100 000 kr.
- Det fasta tillägget (JB 6 kap 3 §): 100 000 kr x 0.15 = 15 000 kr.
- 15 000 kr + 100 000 kr = 115 000 kr. Fordran täcks med andra ord.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Skyddsbeloppet i detta fall:
Som jag tidigare har nämnt, så omfattas skyddsbeloppet i detta fall av:
- Bank "A" - 92 000 kr
- Bank "B" - 103 685 kr
- Bank "C" - 107 000 kr
- Förrättningskostnaderna - 30 000 kr.
Skyddsbeloppet uppgår därför till: 332 685 kr. Utgångspunkten är då att detta är det lägsta bud som kan komma att accepteras. Notera alltså att Bank "A", "B" och "C" anses ha bättre rätt än de andra bankerna.
Hoppas att detta besvarade din fråga. Om du skulle ha några ytterligare funderingar så är du varmt välkommen att återkomma.
Med vänliga hälsningar,
