Hur skyddar jag mig mot att bostadsrättsföreningen kräver mig på ett högt skadestånd när jag inte fullföljer förhandsavtalet?

Question

Hej !

Jag har tecknat förhandsavtal för en nyproduktion av lägenhet. Jag kommer troligen inte att kunna få lån i banken såsom jag trodde för två år sedan då avtalet skrevs. Det finns alltså risk att jag inte kan fullfölja köpet och att föreningen därmed återtar lägenheten och säljer den igen. Jag kan då bli skadeståndsskyldig genntemot föreningen. Vilka krav kan jag ställa på föreningen så att den inte bara slumpar bort bostaden och åstadkommer en gigantiskt skadeståndsanspråk gentemot mig ?

Answer 1

Hej, kul att du har valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!

För att du ska förstå mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilken fråga som ska besvaras. Jag kommer därför inleda med att förklara hur jag uppfattat din situation för att sedan besvara din fråga utifrån den uppfattningen.

Hur jag uppfattat din fråga och din situation

Jag uppfattar det som att du har skrivit under ett förhandsavtal för köp av en nyproducerad bostadsrätt. I och med undertecknandet har du lovat bostadsrättsföreningen att fullfölja köpet. Jag uppfattar det som att det i ert avtal finns en klausul som anger att ifall du inte fullföljer köpet kan föreningen häva köpet och kräva skadestånd av dig.

Du undrar hur du kan argumentera gentemot föreningen för att minimera föreningens anspråk gentemot dig i det fall du inte beviljas bolån och inte kan fullfölja köpet.

Ett förhandsavtal måste innehålla vissa uppgifter. Därutöver kan förhandstecknarna komma överens om att förhandsavtalet ska innehålla ytterligare uppgifter, såsom under vilka förutsättningar en köpare kan få frånträda avtalet samt vad som händer om köparen bryter mot avtalet.

Oavsett vad som står i ert förhandsavtal så följer det av allmänna kontraktsrättsliga principer att gör den ena parten sig skyldig till ett väsentligt kontraktsbrott, har den andra parten rätt att häva avtalet. Vid hävningsrätt föreligger också rätt för den hävande parten att kräva skadestånd.

Du skriver att föreningen eventuellt kommer rikta ett "gigantiskt skadeståndsanspråk" gentemot dig. Har ni i förhandsavtalet förbestämd vad skadeståndsanspråket är ifall du inte fullföljer köpet kan det bestämda beloppet ifrågasättas.

I rättfallet RH 1997:116 hade en privatperson (köparen) frånträtt ett förhandsavtal. I förhandsavtalet fanns en bestämmelse som angav att bostadsrättsföreningen hade rätt till ett på förhand bestämt skadeståndsbelopp ifall förhandstecknaren frånträdde avtalet. Beloppet var detsamma som köparen betalat i förskott till föreningen i samband med tecknandet av förhandsavtalet. Förskottet var på 35 000 kr.

Efter att köparen frånträtt avtalet tecknade bostadsrättsföreningen ett nytt förhandsavtal med en ny köpare. Trots klausulen i förhandsavtalet, som gav bostadsrättsföreningen rätt att behålla hela förskottsbeloppet som ett förbestämt skadestånd vid frånträde från förhandsavtalet, gick bostadsrättsföreningen med på att återbetala 25 000 kr till den första köparen.

Den första köparen ansåg dock att ett skadestånd på 10 000 kr ändå var för högt med anledning av att:

-Bostadsrättsföreningen inte hade haft några merkostnader med anledning av köparens frånträde. Bostadsrättsföreningens arbete med att hitta en ny köpare hade, enligt den första köparen, varit ett jobb som rymdes inom föreningen löpande verksamhet -Köparen ansåg dessutom att skadeståndet skulle jämkas (sättas ner) till 0 kr, i enlighet med 36 § avtalslagen då hon som konsument i förhållande till bostadsrättsföreningen intagit en underlägsen ställning och HSB ensamt hade utformat avtalstexten

Hovrättens domskäl och domslut

Sammanfattningsvis anförde hovrätten att det i sig inte är oskäligt att i ett konsumentavtal ha ett bestämt skadeståndsbelopp vid konsumentens kontraktsbrott. I denna situation var dock beloppet detsamma som hela konsumentens betalda förskott d.v.s. 35 000 kr. Enligt hovrätten var det oskäligt att på förhand bestämma skadeståndsbeloppet till ett så högt belopp som detsamma som förskottsbeloppet.

Hovrätten konstaterade att i detta fall hade köparen frångått avtalet innan Bostadsrättsföreningen hade uppfört lägenheten vilket lett till att HSB inte haft några större kostnader vid arbetet att hitta en ny förhandstecknare (underförstått inga mäklarkostnader). Hovrätten konstaterade att bostadsrättsföreningen inte hade någon bevisning för vilka faktiska merkostnader föreningen faktiskt haft.

Med anledning därav uppskattade hovrätten föreningens merkostnad till 5 000 kr med stöd av 35 kap. 5 § rättegångsbalken. Hovrätten förpliktigade föreningen att till köparen återbetala 5 000 kr.

En slutsats av domslutet och argumentationen i RH 1997:116 är att alltför höga skadeståndsbelopp som en bostadsrättsförening kräver med anledning av ditt kontraktsbrott inte ska godtas av dig hur som helst. Det är tillåtet att avtala om ett bestämt skadeståndsbelopp men skadeståndsbeloppet ska vara skäligt och kan annars komma att jämkas och uppskattas till ett skäligt belopp av domstolen. Det skäligt att begära ersättning för de faktiska merkostnader som föreningen faktiskt lider med anledning av att du inte fullföljer köpet. Sådana merkostnader kan t.ex. vara mäklararvode.

Att föreningen "slumpar bort bostadsrätten" d.v.s. säljer den till någon annan ifall du inte kan köpa den, är ett faktum som du inte kan komma ifrån. Din största skyldighet genom tecknandet av förhandsavtalet är att köpa bostadsrätten. Har du inga pengar kan du inte köpa bostadsrätten. Fullföljer du inte köpet, d.v.s. betalar inte, begår du ett väsentligt avtalsbrott som ger bostadsrättsföreningen rätt att häva köpet. Vid hävning ska prestationerna som hittills skett "gå tillbaka" och rättsläget så långt som möjligt återställas till hur det var innan ni tecknade förhandsavtalet. Det står då föreningen fritt att sälja bostadsrätten till någon annan.

Lycka till!

Du har även begärt 30 minuters telefonrådgivning. Jag kommer att ringa dig idag (torsdagen den 17 januari) kl 16.30. Om tiden inte passar får du vänligen höra av dig till: [e-mail]

Hej,

Jättetråkigt att läsa att du inte är nöjd med svaret. Jag ska utvecklar mitt svar här utifrån de ytterligare instruktioner du lämnat. Jag publicerar mitt kompletterande svar här också, och inte bara i kommentarsfältet, då styckeindelningen försvann i kommentarsfältet.

Gällande telefontiden satte jag upp en tid med så kort varsel för att du skulle få snabb service. Under fredagen var jag upptagen hela dagen i ett annat ärende och hade inte möjlighet att ringa. Jag kommer givetvis att återkomma till dig via mail så vi kan boka in en telefontid som passar oss båda.

Mitt svar baseras på principen "pacta sunt servanda" det betyder att "avtal ska hållas". Principen gäller för alla avtal – även för förhandsavtal. Syfte med förhandsavtal är att du som köparen lovar bostadsrättsföreningen att du ska fullfölja köpet d.v.s. betala för bostadsrätten. Föreningen är genom tecknandet av avtalet å sin sida bundna att upplåta lägenheten till dig med bostadsrätt, se 5 kap. 1 § bostadsrättslagen (BRL). Den avtalspart som inte fullgör sina skyldigheter enligt avtalet begår ett väsentligt avtalsbrott vilket är en omständighet som ger den andra parten rätt att häva köpet och kräva skadestånd. Om du hamnar i ett läge där du inte kan betala för lägenheten ser tyvärr verkligheten ut så att bostadsrättsföreningen har rätt att häva köpet och kräva skadestånd. Bostadsrättföreningen kan i regel sälja lägenheten till någon annan och kräva skadestånd från dig.

Men som du skriver – verkligheten behöver inte heller vara så svartvit. Inträffar betalningssvårigheter för dig och du ändå vill ha möjlighet att kunna köpa lägenheten kan du alltid förhandla med föreningen. Förhoppningsvis kan ni komma överens om en avbetalningsplan eller liknande så du får anstånd med betalningen. Vid en förhandling med föreningen kan du självklart argumentera utifrån att din situation har förändrats väsentligt under de två senaste åren. Du kan argumentera för de ändrade omständigheterna har berott på saker utom din kontroll och att det därför är oskäligt att kräva att du ska fullgöra köpet till det belopp eller vid den tidpunkt som anges i avtalet. En sådan argumentation bygger såklart på att du har några konkreta händelser du kan referera till för att styrka din förändrade betalningsförmåga; en förändring du inte kunnat förutse.

Har ni i avtalet redan intagit en klausul som ger dig rätt till avbetalning vid icke beviljat bolån är din situation såklart ännu bättre. I sådana fall kan du argumentera utifrån klausulen i ert avtal och få anstånd med betalningen. I förhandsavtalet kan ni ha bestämmelser som ger dig rätt att inte betala med en gång, utan skadeståndsskyldighet, och utan risk att förlora lägenheten till en annan köpare.

I 5 kap. 8 § BRL anges under vilka lagreglerade omständigheter du efter uppsägning har rätt att frånträda ett förhandsavtal. Observera att det betyder att du ges rätt att avbryta hela köpprocessen utan skadeståndsskyldighet och med rätt att få tillbaka eventuella betalda förskott samt rätt att kräva föreningen på ersättning för merkostnader du haft med anledning av lägenhetsköpet, se 5 kap. 9 § BRL. Säger du upp avtalet har du inte rätt att köpa lägenheten sedan.

De situationer som nämns i 5 kap. 8 § BRL som ger dig rätt att frånträda avtalet, efter uppsägning, utan skadeståndsskyldighet är anknutna till bostadsrättsföreningens vårdslöshet. Jag angav inte dessa omständigheter i mitt förra svar eftersom ingenting i din fråga antydde på att föreningen skulle ha agerat i strid med avtalet. Utifrån din fråga framstod det inte heller som ett alternativ för dig att inte köpa lägenheten.

I 5 kap. 8 § BRL föreskrivs i vart fall att du, efter uppsägning, utan skadeståndsskyldighet får frånträda förhandsavtalet om:

1)Bostadsrättsföreningen inte har upplåtit lägenhet med bostadsrätt senast dagen för inflytt eller 2)Bostadsrättsföreningen är kännbart försenade med att upplåta lägenheten med bostadsrätt utifrån den upplåtelsetidpunkt som föreskrivits i förhandsavtalet eller 3)Om de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än vad som angavs i förhandsavtalet och du säger upp avtalet inom 3 månader från den dag du fick reda på den högre avgiften.

Att en lägenhet "upplåts med bostadsrätt" innebär i praktiken att den som är ägare till lägenheten också blir medlem i föreningen, tillåts bidra och medverka vid föreningsstämman och tillåts nyttja lägenheten såsom en bostadsrätt till skillnad från en hyresrätt.

En annan möjlighet för dig att frånträda köpet utan skadeståndsskyldighet är ifall förhandsavtalet är ogiltigt. Observera att det jag skriver nu också baseras på lagtexten och inte utifrån de omständigheter du berättat för mig. Du har inte skrivit något om att ditt förhandsavtal eventuellt inte uppfyller formkraven som anges i 5 kap. 3 § BRL. Bland jurister har det på senare tid förts en diskussion kring under hur långt tidsspann en bostadsrättsförening kan diktera att "upplåtelse ska ske". Anges tidpunkten för upplåtelse alltför brett kan avtalet eventuellt förklaras ogiltigt. I sådana fall har du rätt att frånträda avtalet och föreningen ska återbetala dig alla de kostnader du haft med anledning av det tänkta köpet.

Sammanfattningsvis är det bästa du kan göra om du både vill beviljas anstånd med betalningen och köpa lägenheten att förhandla med föreningen. Jag gissar på att ni inte har en klausul i förhandsavtalet som redan ger dig rätt till rådrum vid icke beviljat banklån. En jurist kan behöva granska vad som står i ditt förhandsavtal för att ge dig en rådgivning som är anpassad efter just din situation. Blir det aktuellt att förhandla med föreningen kan du med fördel också anlita en jurist för uppdraget.

Jag kommer som sagt att kontakta dig för att boka ett telefonmöte. Under telefonsamtalet kan du förklara din situation närmare.

Med vänlig hälsning,