Hur skiftas arv av fastighet?
Vi är 4 syskon som ärvt 2 fastigheter, 1 fastighet ska delas av två syskon, fastigheten är värderad till 3 750 000kr 2019, och 5 000 000kr 2021, fastigheten har en taxerad byggnad á 35 kvm 1,5 plan med ett taxeringsvärde 2015: 255 000kr, 2018: 408 000kr, 2021: 426 000kr och mindre småhus/bodar, bla ett mindre hus ca 25kvm från 1950 talet, utan indraget vatten och utan avlopp – har inget taxeringsvärde och aldrig värderad, (tidigare mäklare värderar ej hus utan hänvisar till befintligt taxeringsvärde).
Det finns inget kommunalt vatten och avlopp i området, plan är 2025-2030.
Nu har vi olika uppfattningar om värde och ersättning av de som ska dela tomten.
Några anser att de som ska ha det taxerade huset 35 kvm, 1,5 plan, vattentoalett, dusch, diskmaskin, vinterbonat men med sommarvatten, har ett högre värde och bör betala mer än
den personen som får det mindre otaxerade huset ca 25kvm, utan indraget vatten, utan tvättrum, har kylskåp och spis, och tidigare använt med utedass. Använt som sommarhus av ett syskon tom 2007.
De som får det taxerade huset 35kvm anser inte att de ska betala mer än den som får det otaxerade huset
på 25 kvm.
Hur ser ni på denna fråga om värdet på fastigheten och hus, vad är skäligt?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Vad som är skäligt är en mycket svår frågeställning och mitt svar kommer inte bestå av ett absolut ställningstagande om vad som i ert fall blir mest skäligt. Däremot ska jag försöka belysa de juridiska aspekter som kan tänkas ge vägledning inför det ställningstagande som ni syskon måsta ta om fördelningens skälighet.
Om jag förstår omständigheterna beskrivna din fråga rätt har dödsboet gått igenom bouppteckning och ni befinner er nu i det skede som brukar benämnas arvsskifte. Under arvsskiftet bestäms vilka av arvtagarna som ska få ta del av viss egendom.
Skifte av fast egendom
Om jag förstår dig rätt har ingen ny fastighetsbildning skett där delar av fastigheten har brutits loss. Fastigheten är således intakt men ska delas av två syskon. Huvudregeln när ingen ny fastighetsbildning har skett är att dessa två syskon innehar hela fastigheten tillsammans under samäganderätt (23 kap. 3 § 2 stycket ärvdabalk). De ses således som delägare av fastigheten där båda tar lika lott rent ekonomiskt, förutsatt att de ärvt lika stor del.
Sämjedelning kallas det när enskilda själva har delat upp en fastighet i flera fastigheter, exempelvis om det internt bestäms att del X av fastigheten tillhör det ena syskonen och del Y tillhör det andra syskonet. En sådan uppdelning saknar bindande verkan och i realiteten tillhör del X och del Y samma fastighet som samägs av båda syskonen (1 kap. 1 § 2 stycket jordabalk och 23 kap. 3 § 3 stycket ärvdabalk).
Hur är det skäligt att värdet beräknas vid arvskifte?
Inledningsvis kan nämnas att ni som dödsbodelägare inte är bundna av fastighetens värde som angetts i bouppteckningen utan kan mycket väl komma överens om andra belopp. Lämpligt kan däremot vara att utgå ifrån marknadsvärdet på skiftesdagen.
Rent juridiskt äger syskonen, såvida fastighetsbildning formellt inte skett, hela fastigheten tillsammans under samäganderätt. Förhållandena samägare sinsemellan kan regleras genom avtal eller annars genom lag (lag (1904:48 s.1) om samäganderätt). Samäganderätt innebär att syskonen är delägare i fastigheten och således innehar en lika stor del av dess ekonomiska värde, oavsett vem som faktiskt bor i det bättre rustade bostadshuset. Syskonens avsikt är enligt min uppfattning att ett av syskonen ska bo i det bättre rustade huset och ett av syskonen ska bo det mindre rustade huset. Detta är en fråga om nyttjanderätt som kan regleras i samäganderättsavtal, inte en fråga om äganderätt. Även om nyttjanderätt inte ska förvirras med äganderätt så utgör nyttjanderätten en tillgång för det ena syskonets delägarskap och kan bidra till att det delägarskapet mer värt.
Av ovan nämnda omständigheter torde det i och för sig vara skäligt att syskonen betalar lika mycket. Båda syskonen är jämlika delägare till fastigheten och får därför lika stor ekonomisk andel om fastigheten säljs. Är avsikten däremot att det ena syskonets delägarskap har mer förmånliga nyttjanderätt till fastigheten är det något som borde beaktas och som enligt min mening borde påverka bedömningen.
Sammanfattningsvis är båda syskonens delägare till samma fastighet oavsett vem som har nyttjanderätt till vilket hus. Vid exempelvis en försäljning får de i regel ut lika mycket. Hur värdet beräknas beror på hur man värderar delägarskapet sett till vilka nyttjanderätter som är förknippade till det.
Oavsett vilken värdering ni väljer att betrakta som skälig råder jag syskonen som ska samäga fastigheten att upprätta ett samäganderättsavtal. På så sätt kan de själv reglera hur de vill att fastigheten förvaltas, hur fastigheten får säljas och hur en eventuell vinst ska fördelas. Kanske kan den ena syskonets avsaknad av nyttjanderätt till fastigheten kompenseras med exempelvis några procents extra vinst vid försäljning? Möjligheterna är många. Upprättas inget samäganderättsavtal gäller lag om samäganderätt vilket tenderar att bana väg för framtida konflikter.
Lawline erfarna jurister kan naturligtvis bistå med upprättande av ett samäganderättsavtal anpassat till denna unika situationen. Kontakta mig på my.ohman@lawline.se om ni önskar en kostnadsfri offert.
Hoppas att jag kunde bemöta era funderingar.
Hälsningar,
