Hur ska vi överlåta fastigheten?
Bägge föräldrarna avlider nästan samtidigt.
Enda egendom är en fastighet. De två syskonen vill att en av dem fortsätter utnyttja fastigheten. Hur kompenseras det andra syskonet ? Gåva eller arv, finansiering och skatteeffekter ?
Lawline svarar
Hej och tack för att ni kontaktar Lawline med din fråga.
Förutsatt att syskonen är de enda barnen till föräldrarna ärver dom allt. Syskonen har rätt att få ut samma ekonomiska värde ur arvet efter föräldrarna (2:1 ärvdabalk). Det finns ingen arvsskatt i Sverige längre, så att ta emot arvet är skattefritt. När det ena syskonet ska fortsätta nyttja fastigheten finns det flera olika alternativ för hur det kan göras, alternativen och konsekvenserna av dessa kommer jag att presentera nedan.
Köp
Det syskon som vill fortsätta nyttja fastigheten kan köpa ut det andra syskonet. Om fastighetsdelen säljs till ett pris som överstiger halva taxeringsvärdet (se 45:19 inkomstskattelag om delavyttring av fastighet) ska det syskon som säljer sin andel betala fastighetsskatt. Detta följer av helhetsprincipen, som innebär att en fastighetsöverlåtelse ska behandlas som antingen bara gåva eller bara köp beroende på om transaktionen över eller understiger taxeringsvärdet. Fastighetsskatten beräknas enligt följande.
Fastighetsskatt
Det beskattningsbara underlaget är ersättningen för försäljningen- utgifter för försäljningen (exempelvis mäklarkostnader) -omkostnadsbeloppet (44:13 inkomstskattelag). Omkostnadsbeloppet är utgifter för anskaffning + förbättringsutgifter (44:14 inkomstskattelag). När man beräknar skatt på en fastighet får renoveringar för över 5000 kronor per år som gjorts de senaste fem åren tas med i omkostnadsbeloppet (45:11-12 inkomstskattelag). 22/30-delar av detta ska tas upp till beskattning (45:33 inkomstskattelag), och skattesatsen för kapitalinkomst är 30 %.
Räkneexempel
Det ena syskonet säljer sin del av fastigheten för 1 400 000 (fastighetens totala värde i detta exempel är 2.800.000), ingen mäklare har anlitats.
Era föräldrar köpte fastigheten för 1.800 000 och ni har har förbättrat fastigheten till ett värde av 400 000 (1.800.000/ 2= 900.000 i anskaffningsvärde för varje syskons del av fastigheten, 400 000/2 = 200.000 i förbättringsutgifter per syskon)
1 400 000 - 1 100 000 = 300 000.
Av dessa 300 000 som det ena syskonet tjänar genom att sälja fastigheten så ska 22/30-delar tas upp till beskattning.
300 000/30 = 10 000
10 000 x 22 = 220 000.
220 000 är alltså den skattepliktiga summan.
Skatten är 30 % och skulle i det här exemplet bli 66 000.
Gåva
Ett alternativ till att sälja fastigheten är att det ena syskonet skänker sin del som gåva till det andra syskonet, alternativt säljer sin del av fastigheten för ett pris som understiger halva taxeringsvärdet. Eftersom helhetsprincipen tillämpas ses hela överlåtelsen antingen som köp eller gåva, säljs fastigheten till under taxeringsvärdet blir hela överlåtelsen en gåva i skattehänseende. Syskonet som säljer sin del behöver då inte skatta på sin inkomst från försäljningen, däremot tar det syskon som fått gåvan över anskaffningsvärdet från det andra syskonet (44:21 inkomstskattelag). Det innebär att när det syskonet som äger fastigheten en dag säljer hela fastigheten kommer denne att få en högre skatt förutsatt att marknadsvärdet var högre när fastighetsdelen gavs än när era föräldrar en gång köpte. Gåvoformen gör att skattskyldigheten istället läggs över på syskonet som tar över fastigheten, och skjuts på framtiden.
Fortsatt samägande
Ett tredje alternativ är att syskonen fortsätter äga fastigheten tillsammans, men skriver ett nyttjande eller hyresrättsavtal som ger det ena syskonet rätt att nyttja fastigheten. Där kan syskonen komma överens om vilka villkor som gäller för upplåtelsen, om det andra syskonet ska kompenseras ekonomiskt för nyttjandet eller om syskonet som nyttjar fastigheten svarar för underhåll.
Sammanfattning
En princip inom skatterätten är att skatterätten ska följa civilrätten. Det betyder att skatterätten ska vara så neutral som möjligt inför olika sätt att göra saker på. I ert fall betyder det att den skattskyldighet som träffar det ena syskonet om denne säljer sin andel för över halva taxeringsvärdet istället flyttas över på det andra syskonet om fastighetselen säljs för under taxeringsvärdet. Skattskyldigheten är densamma, den byter bara subjekt. Ni kan räkna på hur det skulle bli för er genom att använda det räkneexempel jag skrivit ut ovan men lägga in era egna siffror.
Tack för att ni kontaktade Lawline. Om du har några följdfrågor eller vill komma i kontakt med vår juristbyrå är du välkomna att höra av dig till mig.
