Hur ska utlösenbeloppet räknas ut för en bostadsrätt som två syskon har ärvt?
Hej!
Jag och min bror har ärvt en bostadsrätt av vår far. Vi tvekar om vi skall sälja eller om jag skall ta över och lösa ut honom. Dels undrar jag hur man rättvist värderar. Tre lika stora har sålts i fastigheten senaste halvåret. En i toppskick för 4 milj, en i väldigt bra skick för 3750000 samt en i fräscht skick för 3540000. Min fars lägenhet har totalt renoveringsbehov förutom badrummet som gjordes 2002. Min bror tycker 3500000 låter rimligt jag tycker det är lite i överkant och vill dra av kostnader som motvarar vad jag får lägga ner för att få den i motsvarande skick som den för 3540000 . Hur få rättvis värdering?
Hur räkna utlösen belopp? Säg att jag löser ut för 3440000. det finns kapitaltillskott på lägenheten på 51000 och inköpspris 1963 är 9800. Används 1 januari 1974 är värdet 8500 ca.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!
Först och främst ska nämnas att du och din bror samäger bostadsrätten ni ärvt av er far. Sådant ägarförhållande regleras som regel i samägandelagen. Dock faller egentligen inte bostadsrätter under denna lagstiftning, men Högsta domstolen har sagt att lagen trots det ska tillämpas vid samägande av bostadsrätt. Huvudregeln är att ni äger lika stora delar i bostadsrätten, så länge det inte stod något annat i ett eventuellt testamente eller så länge du och din bror inte har kommit överens om en annan fördelning. (1 § samägandelagen och NJA 1995 s. 478)
Nedan följer svar på dina frågor om hur ni kan få en rättvis värdering av bostadsrätten samt hur ni kan räkna ut utlösenbeloppet. Jag kommer att hänvisa till inkomstskattelagen, du hittar den här.
Värderingen
Självklart kan ni själva komma fram till ett värde utifrån de övriga bostäder som sålts. Men med tanke på att det verkar vara stor skillnad mellan dessa och er lägenhet vad gäller skicket, kan den bedömningen blir svår att göra. Jag rekommenderar därför att ni tar in en tredje part i form av en mäklare, som kan värdera lägenheten. Ni får då en bra indikation på dess marknadsvärde. En sådan värdering kan ni få utan kostnad av en mäklarbyrå. Detta behöver naturligtvis inte innebära att det är mäklarens värde ni till slut kommer att använda er av. Det står er fullt fritt att lägga till eller dra av från det beloppet, men då har ni en bra utgångspunkt att förhålla er till. Ni kan ta hjälp av en mäklare oavsett om ni väljer att sälja eller lösa ut. Självklart kan ni få lägenheten värderad av flera olika mäklare för att få ett så korrekt marknadsvärde som möjligt.
Utlösenbeloppet
Även här kan ni egentligen göra precis hur ni vill eftersom det råder avtalsfrihet, men jag kommer redogöra för en uträkning som brukar användas när en delägare ska köpas ut ur en bostadsrätt. Anledningen till att många gör på detta sätt är för att det ger ett så rättvist ekonomiskt resultat som möjligt. Delas marknadsvärdet enbart på hälften blir det fel eftersom du vid en eventuell framtida försäljning kommer behöva betala både mäklararvode och skatt och därmed får ut mindre pengar än din bror fick när du löste ut honom. Jag kommer att redogöra för varje steg i uträkningen och förhoppningsvis blir det någorlunda begripligt.
1) Beräkningen utgår från marknadsvärdet. Jag rekommenderar därför, precis som ovan, att ni tar hjälp av en mäklare för att få bostadsrätten värderad för att få fram marknadsvärdet. Marknadsvärdet ska sedan minskas med omkostnadsbeloppet, dvs inköpspriset, eventuella förbättringsutgifter och mäklararvoden samt kapitaltillskottet. Detta för att få fram den kapitalvinst som skulle uppkommit om ni hade sålt bostadsrätten till någon annan.
Marknadsvärde - (inköpspris - förbättringskostnader - mäklararvoden - kapitaltillskott) = kapitalvinst
1a) I och med att ni har ärvt bostadsrätten har ni också "ärvt" inköpspriset enligt den s.k. kontinuitetsprincipen. Bostadsrätten införskaffades visserligen 1963, men ska enligt lag anses vara införskaffad den 1 januari 1974. Vid kapitalvinstberäkningen ska därför som regel inte det belopp er far köpte bostadsrätten för användas. Istället ska inköpspriset anses vara 150% av bostadsrättens andel av föreningens förmögenhet den 1 januari 1974. Beloppet er far betalade får dock användas om det skulle visa sig överstiga värdet vid den 1 januari 1974. Ni ska alltså använde värdet vid den 1 januari 1974, dvs ca 8500 kr, som inköpspris. (se 44 kap 21 § och 46 kap 14 § inkomstskattelagen)
1b) Den ovan nämnda kontinuitetsprincipen gäller även för eventuella förbättringsutgifter på bostadsrätten som er far har haft. Förbättringsutgifter kan gälla till exempel ombyggnad, utrustning som inte funnits tidigare i lägenheten, reparationer och underhåll. De får bara räknas av för de år de uppgick till minst 5000 kr. Dock får ni inte dra av för sådana kostnader uppkomna före 1974. (se 46 kap 8 och 14 §§ inkomstskattelagen)
1c) Kapitaltillskottet får dras av från marknadsvärdet under vissa förutsättningar. Observera att kapitaltillskott som gjorts innan 1974 inte får dras av. (46 kap 7 och 14 §§ inkomstskattelagen)
2. När ni har räknat ut kapitalvinsten ska sedan den latenta skatteskulden räknas ut. Detta görs genom att ta (kapitalvinsten x 22/30) x 30% eller förenklat kapitalvinsten x 0,22 = latent skatteskuld. (se 45 kap 33 § och 65 kap 7 § inkomstskattelagen)
3. Den latenta skatteskulden ska sedan dras av från marknadsvärdet (marknadsvärde - latent skatteskuld). Jag utgår från att ni äger lika delar i bostadsrätten och därför ska det värde ni nu fått fram delas på två för att få fram det belopp du ska betala till din bror. Alltså: (marknadsvärde - latent skatteskuld) / 2 = det du ska betala din bror.
Sammanfattning
Mitt övergripande råd är att först och främst ta kontakt med mäklare för att få en värdering av lägenheten för att få ett tillförlitligt marknadsvärde. Som sagt erbjuder flera mäklarbyråer en kostnadsfri värdering. Väljer ni sedan alternativet att lösa ut din bror kan ni använda den ovan beskrivna beräkningen för att räkna ut hur mycket du ska betala honom.
Hoppas du känner att du har fått svar på dina frågor. Har du några funderingar angående mitt svar är du varmt välkommen att höra av dig till mig på johanna.bergvall@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
