Hur ska olika stora andelar i en bostadsrätt regleras internt mellan sambor?

2020-07-01 i Bostadsrätt
FRÅGA
Hej! Jag och min sambo ska köpa en lägenhet, där Bara jag kommer stå på lånen men vi delar på insatsen (85% är mina och 15% är min sambos).Kan vi ändå lägga in ägandeprocenten i köpekontraktet med mäklaren? Eller ska jag stå som ensam egen ägare?Med vänlig hälsning,
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du står i begrepp att tillsammans med din sambo förvärva en bostadsrätt där du ensam kommer att svara för bolånedelen, vilken såvitt jag förstår motsvarar den överskjutande delen av köpeskillingen som inte utgör kontantinsatsen. Vidare kommer den senare inte att hälftendelas utan du kommer i enlighet med din ärendebeskrivning att stå för 85 % av kapitalinsatsen varför du undrar på vilket sätt andelarna i den gemensamt ägde bostadsrätten ska (kan) regleras med anledning av ovanstående. Den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är:

Bostadsrättslagen (BRL).

Lagen om samäganderätt (samäganderättslagen).

Din fråga är relativt kortfattad, hyfsat snäv och föranleder enligt min uppfattning inte några större utredningsbekymmer varför den fortsatta framställningen inte kommer att rendera i någon längre textmassa. Jag kommer likaledes i stor utsträckning att bortse ifrån eventuella samborättsliga aspekter eftersom detta inte har efterfrågats.

Hur ska de ideella andelarna i bostadsrätten regleras? Och vem ska formellt uppträda som part i köpekontraktet?

Ett förvärv av en bostadsrätt är egentligen ingenting annat en upplåtelse av viss nyttjanderätt till en del av den byggnad och eventuellt andra utrymmen som står på den fastighet som ägs av bostadsrättsföreningen. Nyttjanderätten sker mot ersättning och löper på obegränsad tid. Bostadsrätten är alltså den rätt i föreningen som tillkommer en medlem på grund av upplåtelsen varför ett medlemskap utgör en förutsättning för att ni ska kunna förvärva en bostadsrätt. Det nyss anförda framgår av 1 kap. 3-4 §§ BRL. Du och din sambo måste således bli medlemmar i föreningen, vilket i sin tur innebär att ni båda blir solidariskt ansvariga de förpliktelse som följer med bostadsrätten enligt 7 kap. BRL och detta oaktat de olika andelarnas storlek. Enligt 2 kap. 6 § BRL får den som endast har förvärvat en andel av en bostadsrätt i normalfallet vägras inträde i föreningen, men detta gäller dock inte makar eller sambor. Mot bakgrund av ovanstående bedömer jag att ni båda behöver stå som formella köpare i överlåtelseavtalet.

Samäganderättslagen är enligt den inledande bestämmelsen i 1 § bland annat tillämplig på fast egendom och lösa saker. Däremot omnämns inte bostadsrätter som utgör lös egendom men inte lösa saker. Lagen har dock ändå ansetts analogt tillämplig på rättsförhållandet avseende gemensamt ägde bostadsrätter, vilket Högsta domstolen (HD) har uttalat i rättsfallet NJA 1995 s. 478. I samäganderättslagen föreligger en presumtion (ett antagande) om att gemensamt ägd egendom av delägarna ägs med lika stora lotter (andelar). Lagstiftningen är dock dispositiv, vilket betyder att det går att avtala om en annan uppdelning av lotterna i den aktuella egendomen. Det är därför era respektive andelar i bostadsrätten i första hand behöver manifesteras i ett samäganderättsavtal träffat mellan dig och din sambo. Men märk väl att ni båda två alltjämt också behöver stå som köpare i överlåtelseavtalet, den delen förändras således ej.

Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar HD så kallade prejudikat (normerande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Sammanfattning och ytterligare rådgivning

Sammantaget kan följande konstateras. En bostadsrätt är en evig upplåtelse av viss nyttjanderätt som är knuten till en andel i bostadsrättsföreningen. Min uppfattning är vidare att du inte ska stå som ensam ägare till den lägenhet som ni inom kort har för avsikt att förvärva. Tvärtom ska ni båda agera formella köpare, ansöka om varsitt medlemskap och sedermera reglera era förehavanden hänförliga till bostaden i ett samäganderättsavtal.

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar. Och vår byrå kan naturligtvis vara er behjälpliga vid upprättandet av exempelvis ett samäganderättsavtal.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,

Jacob Björnberg
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll