Hur ska jag tänka vid gåva av fastighet?
Hej
Min far vill ge bort en fastighet till mig eftersom det är jag som hjälpt honom. Han har 3 barn.
Fråga 1. Hur skall vi skriva gåvobrevet utan att det påverkar fastigheten.
fråga 2. Är det bättre att jag lägger en summa i gåvobrevet eller klarar jag av det utan att de andra åberopar arvslotten utan att jag utsätts efter hans bortgång.
fråga 3. kan tillägga att han får bo kvar tills hans bortgång.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga aktualiserar två överväganden. Det första om du ska erlägga en summa i gåvobrevet och det andra om din fars rätt att bo kvar i fastigheten tills hans bortgång.
Bo kvar tills hans bortgång
Ett sådant förordnande medför vanligtvis att gåvan kan jämställas med ett testamente. I lagen uttrycks det som så att egendom som bortgivits på sådana villkor att syftet är att likställa med testamentets ska jämställas med ett testamente. (7 kap. 4 § ärvdabalken). Att din far får bo kvar tills hans bortgång innebär i praktiken mycket lite skillnad till om han istället testamenterat bort fastigheten till dig.
Att gåvan jämställs med testamente får två konsekvenser. För det första ska värdet på fastigheten avräknas din laglott. Du anses alltså redan ha fått ut en del av arvet i förskott (7 kap. 2 § ärvdabalken). För det andra har dina syskon en möjlighet att påkalla jämkning. Den rätten aktualiseras om värdet på fastigheten är så stor i förhållande till övrig egendom att de inte får ut hela sin laglott (eftersom för mycket skänkt till dig) (7 kap. 3 § ärvdabalken). Laglotten är hälften av arvslotten. Arvslotten är all kvarlåtenskap delat på antalet arvingar, i ert fall tre.
Sammanlagda konsekvensen är således att du inte får fastigheten förbehållslöst. Du får den som förskott på arv.
Vill du få den förbehållslöst behöver ni ta bort villkoret om att din far har rätt att bo kvar där tills hans bortgång. Då är gåvan inte att jämställa med ett testamente. I gåvobrevet behöver din far skriva att det inte ska ses som ett förskott på arv. Annars kommer det att ses som så och avräknas på ditt framtida arv (6 kap. 1 § ärvdabalken).
Erlägga summa i gåvobrevet
Du nämner ett erläggande av summa för att inte de andra ska kunna åberopa arvslotten. De andra kan bara åberopa sin laglott som är halva arvslotten (7 kap. 3 § ärvdabalken). I ert fall är den 1/6 per person, alltså för dem två totalt 2/6, dvs. 1/3.
Dina syskon kan bara åberopa laglotten avseende fastigheten om den givits bort under förhållanden jämförbara med testamente (se ovan). Tar du bort villkoret om att din far ska få bo kvar så är gåvan inte jämförbar med ett testamente. Laglotten kommer inte kunna åberopas mot fastigheten.
Skrivs i gåvobrevet att fastigheten inte ska ses som förskott av arv ska den inte heller avräknas på din laglott.
Att erlägga en summa pengar blir därför inte nödvändig.
Skatterättsliga konsekvenser om erlägger summa i gåvobrevet
Om du erlägger en summa i gåvobrevet och alltså betalar för fastigheten kan du bli skattepliktig. Det blir du om ersättningen du betalar överstiger fastighetens taxeringsvärde. Överstiger det inte räknas det skattemässigt som en gåva och du blir inte skattepliktig.
Krav på skriftlighet vid överlåtande av fastighet
En fastighet måste överlåtas genom en skriftlig handling. Gåvobrevet behöver därför vara skriftligt. Det måste tydligt framgå att fastigheten ges bort utan ersättning och vara underskrivet av din far (gåvogivaren) och dig själv (gåvotagaren) (4 kap. 1 och 29 §§ jordabalken).
Sammanfattningsvis kan sägas att du under två förutsättningar inte behöver erlägga någon summa pengar som ersättning för fastigheten. För det första om ni tar bort villkoret att din far får bo kvar till sin bortgång. För de andra om han i gåvobrevet skriver att gåvan inte ska ses som ett förskott på arv.
I annat fall kommer gåvan avräknas på ditt arv. Beroende på värdet kan också dina syskon begära jämkning av gåvan, dvs. att den inte går igenom. Dina syskon behöver dock inte begära jämkning även om möjligheten aktualiseras.
Skulle ni alltså inte ta bort din fars rätt att bo kvar så kommer fastigheten att ses som förskott. Dina syskon ges också en möjlighet att begära jämkning för att få ut sin laglott. Är ni dock överens om att de inte ska göra det så kanske jämkning inte kommer ske. Dina syskon kan dock ändra sig avseende begäran om jämkning.
För mer information om gåvobrevet och hjälp att upprätta ett sådant, se här.
Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du varmt välkommen med en ny fråga!
Vänligen,
