Hur ska jag beskatta min försäljning av bostad?
Hej!
Jag och mina 2 bröder fick i gåva år 2008/2009 en bostadsrätt av vår mamma (som hon o pappa köpte år 1988 för 332 100 kr)
Bostadsrätten värderade vi då till 1 923 000 kr och jag köpte ut mina bröder för 1 282 000kr (641 00 kr vardera)
Under år 2018 sålde jag lägenheten för 3 300 000 kr
Jag har bl a byggt om kök och badrum, ca 400 000 kr i förbättringskostnader
Vad blir min skattekostnad för detta?
Ska mina bröder också betala skatt?
Lawline svarar
Hejsan och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
För att svara på din fråga krävs det att vi går igenom lite grundläggande skatterätt! Skatterätten regleras i Inkomstskattelagen (IL)
Beräkna skatten
När du ska beräkna din skatt ska du ta skillnaden mellan ersättningen för lägenheten minskat med utgiften för avyttringen och omkostnadsbeloppet.
Vinsten ska beskattas med 22% enligt 44 kap 13§ och 45 kap 33§ IL
Omkostnadsbeloppet avser vad dina föräldrar köpte fastigheten för samt vad du köpt ut dina syskon för. Du får även dra bort kostnader som tillkommit vid avyttringen, som exempelvis mäklararvode.
Förbättringsåtgärder
Förbättrande reparationer som årligen överstiger 5000kr är avdragsgilla. Dock när det avser förbättrande reparationer så krävs det att arbetet skulle vara utfört under försäljningsåret eller de fem föregående åren och ska ha medfört att lägenheten är i bättre skick vid försäljningen än när fastigheten förvärvades.
Exempel på förbättrande reparationer: byte av diskmaskin, kakel och dörr.
Nybyggantion, ombyggnation och tillbyggnation räknas som grundförbättringar. De innebär att de inte prövas om förändringen medför att fastigheten är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet. Dessa utgifter är alltid avdragsgilla om kostnaden årligen överstiger 5000kr oavsett när grundförbättringen utfördes.
Som grundförbättringar räknas exempelvis: nytillskott av diskmaskin, braskamin och värmegolv.
Både förbättrande reperationer och grundförbättringar ingår i omkostnadsbeloppet.
Syskonens skatteplikt
Vid tidpunkten när du köpte ut dina syskon blir de enskilt skattepliktiga för sin kapitalvinst. Detta medför att de vardera får en kapitalvinst på 641 000-111 000=530 000 kr. De ska alltså vardera betala 22% av 530 000kr i skatt.
Din skattepliktiga inkomst
För att beräkna din kapitalvinst krävs det en bedömning huruvida renoveringen faller under förbättrande utgifter eller grundförbättring. Den bedömningen är svår för mig att göra men jag förutsätter att samtliga 400 000kr är avdragsgilla.
Ersättning: 3 300 000
Omkostnadsbelopp: 332 000/3 + 1 282 000 + 400 000 + ev mäklararvode
Kapitalvinst: ersättning - omkostnadsbelopp= 1 507 000 kr
Följande ska du beskatta 22% på 1 507 000kr vilket motsvarar en slutlig skatt på på ungefär 331 00kr.
Mitt råd till dig
För säkerställa huruvida de 400 000 utgör förbättrande reparationer eller grundförbättringar skulle jag rekommendera dig att kontakta skatteverket för vidare rådgivning. Kontaktuppgifter hittar du här.
Hoppas du fått svar på din fråga!
Vänligen,
