Hur ska hus värderas vid bodelning?
Hej. Vi ska skiljas, hur ska vi räkna? Huset står på min man, jag flyttade dit 2005, värde på huset då 880 000, idag
4 000 000. Vi har renoverat löpande (från våran inkomst), min man har också lagt in 1 500 000 i huset som var arv (enskild egendom). Han ska köpa ut mig och alltså bo kvar. Min man räknade så här:
Värde 2018 4 000 000
Värde 2005. - 880 000
Lån - 637 000
Vinst. 2 483 000
Skatt 22%. 546 000
Kvar. 1 936 740
Arv. - 1 500 000
Vinst att dela på. 436 740
Stämmer detta?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om bodelning finner man i Äktenskapsbalken (Äktb) och regler om skatt finner man i Inkomstskatelagen (IL).
Hur mycket ska man köpas ut för?
Eftersom du säger att detta sker i samband med en bodelning antar jag att ni ska dela lika (50% var) på huset. För att kunna avgöra hur mycket var part ska få måste man först konstatera tillgångens värde. I ditt fall är det 4 000 000, men det brukar tillkomma kostnader vid en försäljning och det kan vara relevant att dra av dem från det totala värdet innan man delar det.
Vad händer med arvet?
Används enskild egendom för att förbättra någon som är giftorättsgods förlorar den enskilda egendomen som huvudregel sin identitet och bli också giftorättsgods, vilket innebär att det inte ska dras av från huset värde vid beräkningen (NJA 1992 s. 773).
Skatten
Vad gäller skatt ska den som säljer sin del betala den. Då behöver den som säljer sin del bara betala skatt för sin halva av huset eftersom det är bara halva som säljs och beräknas som en vanlig försäljning, dvs man räknas av förbättringsutgifter och liknande. Resterande del av huset har fortfarande kvar sin vinst som realiseras till en skatteplikt om huset säljas vid ett senare tillfälle.
Man kan istället för att köpa ut den andre täcka huset värde i boet med andra tillgångar i bodelningen vilket innebär att huset inte säljs och därför behövs ingen skatt betalas än. Då ska man istället räkna av skatten från husets värde innan delningen görs så att båda parterna är med och betalar skatten. Frågan för er är alltså då om ni vill realisera vinsten nu eller senare (44 kap 21 § IL).
Slutsats
Lagen som reglerar detta är dispositiv, vilket innebär att om båda parter är överens om det kan man göra på något annat sätt än vad som föreskrivs, tex så som din man redan föreslagit. Om ni inte kommer överens ska ni inte göra som din man föreslagit utan göra som jag beskrivit ovan (9 kap 1 + 2 st).
Hoppas du fått svar på din fråga!
Vänligen,
