Hur ska en klausul om uppsägningstid i ett hyresavtal tolkas?
Hej!
Jag har haft en inneboende hos mig som bott i ett av de lediga rummen, han önskade sedan flytta ut till eget boende och hade då två månaders uppsägningstid.
I vårt kontrakt stod följande:
"Full hyra ska betalas under uppsägningstiden eller tills dess att en ny hyresgäst flyttar in."
Efter att han flyttat ut har rummet stått tomt utan inneboende medan vi båda, i huvudsak jag, försökt hitta ny inneboende för att bespara honom dubbelhyra om så är möjligt.
Inför sista månaden under hans uppsägningstid gör han besök för att hämta kvarglömda kläder och vill då titta i rummet han haft. När nu ingen bott där hade jag ställt in några stolar där från köket för att kunna ha lite extra yta när jag hängt tvätt.
Vid besöket hävdar han nu att jag disponerat rummen sen det senaste besöket och därför ska han inte behöva betala hyra för den tiden. Enligt honom har det funnits en inneboende där under den tiden, alltså att jag själv varit inneboende där.
Ingen har sovit i rummet, ingen har haft dygnsvila där och rummet har inte använts mer än ett väldigt fåtal gånger när jag behövt plats för att hänga upp tvätt.
Har han rätt i sitt påstående?
Lawline svarar
Hejsan! Tack för att du vänder dig till oss här på Lawline, jag ska hjälpa dig så gott jag kan.
Aktuellt lagrum: 12 kapitlet, jordabalk.
Vad får man avtala om?
Lagen är delvis dispositiv, det betyder att personer kan avtala om hyresavtal sinsemellan fast på ett begränsat sätt. Eftersom det är ganska omfattande att föredraga om vad som man får eller inte får att avtala om så avgränsar jag mig genom att säga att uppsägningstid är helt okej att avtala om, 12kap 4§ första meningen, jordabalk. Det avtal ni har upprättat ska alltså hållas. Kruxet i eran tvist är hur avtalet som ni har upprättat ska tolkas. Hur ett avtal ska tolkas finns inte reglerat i lag utan där vänder man sig till avtalsrättsliga principer.
Avtalstolkningen
Ni har ett tydligt avtal och det är avtalet, med hjälp av avtalsprinciper, vi utgår från när vi bestämmer vem som har "rätt". När man tolkar avtal så behöver man ta hänsyn till bland annat, vad parterna ville och förstod med avtalet, bakgrunden av avtalet och avtalets ordalydelse.
* Ordalydelsen - "Full hyra ska betalas under uppsägningstiden eller tills dess att en ny hyresgäst flyttar in". Bestämmelsen är klar och tydlig. En ny hyresgäst måste flytta in för att han ska slippa sin betalningsskyldighet. Eftersom du är hyresvärden så kan du inte vara en ny hyresgäst.
* Bakgrund av avtalet och eran vilja - Uppsägningstiden finns för att säkra hyresvärden för eventuella drastiska ekonomiska förändringar. Bestämmelsen gjordes för att försäkra att du har tid att hitta en ny hyresgäst, som ett sorts skyddsnät. Hans tolkning av avtalet gör så att du skulle missta den skydd som uppsägningstiden ger. Han misstolkar därmed avtalet.
* Parternas förståelse - Eftersom han är part i kontraktet och signerade kontraktet så borde han förstå kontraktet. Har han signerat flera sådana hyresavtal är han inte lekman i hyresmarknaden, han kan därmed inte åberopa oförstånd inför vad han signerade.
Vem har rätt?
Eftersom man inte kan tolka avtalet på det sätt han gör, så har du en starkare ställning. Han är alltså fortfarande betalningsskyldig för dessa två månader eller tills dess en ny hyresgäst kan stå för hans del av hyran och tills dess avtalet hålls.
Sammanfattningvis kan sägas att han inte har rätt i sitt påstående. Att du disponerat över rummet när han bor någon annanstans har ingen betydelse i sammanhanget. Han ska stå för två månaders hyra eller tills dess att du har hittat en ny hyresgäst som kan ta över hans del.
Jag hoppas jag har kunnat hjälpa dig! Med vänliga hälsningar, Lawline.
