Hur ser det ut med beskattning av fastighetsförsäljning till närstående kontra gåva?

2019-03-02 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA
Avsett att ge min bror mitt sommar-ställe i gåva. Han säger att det går att betala för det? (hur många % under tax.värdet då det är taxerat för 1,9 milj) - då huset är min "pension".Nu överväger jag att ge det till min son då min bror inte agerar i frågan. Jag vill ordna detta före 31/12-19. Sonen kan ju sälja/ ge bort i gåva (är det möjligt...?) eller hur kommer då beskattningen att se ut? Vilket föreslår ni? Uppskattar ert svar.
SVAR

Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!



Det är svårt för mig att rekommendera dig att agera på ett visst sätt, eftersom jag inte vet skälen till att du vill ge bort fastigheten. Jag har dock i mitt svar nedan skrivit ner lite användbar information kring vad som gäller vid överlåtelse av en fastighet och vad som kan vara bra att tänka på.


Om du vill ha ersättning för fastigheten så rekommenderar jag dock att du begär ersättning för det, och jag har nedan under rubriken "Köp av fastigheten under dess taxerings- och marknadsvärde" beskrivit hur du kan göra detta utan att behöva betala skatt på transaktionen.



Gåva utlöser ingen skattskyldighet


Vi har ingen gåvoskatt i Sverige, vilket innebär att du kan ge bort din fastighet till din bror utan att du behöver erlägga någon skatt för transaktionen. Kapitalvinstskatt på fastigheter tas dessutom bara ut för regelrätta köp, inte på gåvor. Eftersom transaktionen i det här fallet sker genom en gåva utan någon som helst ersättning behöver då heller inte din bror betala stämpelskatt för att få lagfart på fastigheten. Mer om detta nedan.


Detsamma gäller om du skulle vilja ge bort fastigheten till din son. Din son kan också ge bort fastigheten utan att skattskyldighet inträder. Det som är avgörande för om skattskyldighet inträder är alltså om fastigheten överlåts genom köp, och då handlar det om vilken ersättning som lämnas för fastigheten. Mer om detta nedan.



Köp av fastigheten under dess taxerings- och marknadsvärde


Det du skriver om, dvs att din bror istället köper fastigheten av dig, är också ett alternativ som går att använda och samtidigt undvika att skattskyldighet introduceras. Detta sker enligt vad man brukar kalla huvudsaklighetsprincipen. Huvudsaklighetsprincipen innebär att en transaktion som sker mot en ersättning som motsvarar ett lägre värde än det lägsta av fastighetens taxeringsvärde och marknadsvärde (vid året för överlåtelsen) skattemässigt ska betraktas som en gåva, och alltså inte som ett köp. Detta innebär att skattskyldighet inte inträder.

I ert fall ligger taxeringsvärdet på 1 900 000 kr. Låt oss för enkelhetens skull anta att marknadsvärdet är högre än så (vilket det vanligtvis är). Din bror kan då betala dig ett pris för fastigheten som understiger detta belopp, och då samtidigt undvika att utlösa skattskyldighet. En ersättning om 1 890 000 kr faller alltså in under huvudsaklighetsprincipen. Ifall marknadsvärdet är lägre än 1 900 000 kr är det dock detta värde som inte får överstigas av ersättningen.


Stämpelskatt då? Reglerna där är lite annorlunda. En fastighet som överlåts genom huvudsaklighetsprincipen (och alltså inte utlöser skattskyldighet) kan fortfarande bli föremål för stämpelskatt, som då kommer att behöva betalas av förvärvaren. Skyldighet att betala stämpelskatt inträder om ersättningen för fastigheten överstiger 85% av fastighetens taxeringsvärde. I ert fall ligger denna gräns på 1 615 000 kr. En ersättning som understiger detta belopp aktiverar alltså varken kapitalvinstskatt eller stämpelskatt (så länge marknadsvärdet inte understiger detta belopp givetvis…).



Det som händer efter denna transaktion är att fastighetens s.k omkostnadsbelopp (dvs det belopp som den en gång i tiden köptes för samt vissa förbättringskostnader) kommer att beräknas utifrån vad du köpte den för, inte vad din bror köpte den för. Omkostnadsbeloppet används för att räkna ut vinsten som försäljaren gör vid en försäljningen, och det ligger då sedan till grund för hur mycket försäljaren ska beskattas för vinsten. Man beräknar vinsten genom att subtrahera omkostnadsbeloppet från köpeskillingen.


Eftersom transaktionen mellan dig och din bror har skett genom vad som skattemässigt betraktats som gåva, så "tar han över" ditt omkostnadsbelopp. Detta brukar kallas kontinuitetsprincipen.




Jag hoppas att du känner att svaret du fått är användbart! Om du har några frågor så kan du alltid ställa en ny fråga eller kommentera i kommentarsfältet här nedan.

Lucas Cyrén
Fick du svar på din fråga?
Kommentarer:
Tack för svar! Omkostnadsbelopp har jag inget då fastigheten var en gåva från min far. Eller vad händer då? Tacksam för svar Mvh Suzanne
2019-03-02 21:08
Hej! Omkostnadsbelopp är inte bara själva anskaffningsutgiften, utan det kan också vara vissa förbättringskostnader som du påkostat. Oavsett, så spelar det ingen roll i transaktionen mellan dig och din bror - den kan ske på samma sätt som beskrivet enligt ovan. Skillnaden blir att din bror då istället tar över din fars omkostnadsbelopp (såvida han inte fick den som gåva dvs...). Det är alltså Kontinuitetsprincipen som gäller även här.
2019-03-03 14:04
Hej Behöver det skrivas ett gåvobrev i samband med en gåva eller räcker det med köpekontrakt som skrivs tillsammans med mäklare ?
2019-03-07 13:13
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Kapitalvinstskatt (301)
2019-10-13 Hur fungerar det med vinstskatt vid gåva av fastighet?
2019-10-07 Avdrag för nyinköpt mark
2019-10-06 Dödsbos skattskyldighet
2019-09-30 Skatteregler vid försäljning av veteranbil

Alla besvarade frågor (73745)