Hur säkerställa att hussäljare renoverar korrekt?
Jag ska köpa ett hus och nuvarande ägare har lovat renovera taket. Hur säkerställer jag att taket är renoverat enligt gällande standard och utförs fackmannamäsigt? Om jag upptäcker efteråt att taket inte är korrekt renoverat är nuvarande ägare ansvarig för renoveringen när köpet gått igenom? Och i så fall hur länge har nuvarande ägare ansvar för taket?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!
Vad säger lagen?
Fastighetsköp regleras i 4 kap. jordabalken. Om fastigheten avviker från vad som är avtalat, uttryckligen eller underförstått, eller från vad köparen har rimlig anledning att förutsätta angående fastighetens skick, är den felaktig enligt 19 § första stycket. Köparen ansvarar själv för felet om det faller inom dennes undersökningsplikt (19 § andra stycket). Undersökningen omfattar i runda drag allt en kunnig lekman kan se, känna, höra och känna doften av utan att behöva lyfta på plattor eller liknande. Ett undantag från detta är om säljaren visste om felet men inte berättade om det för köparen (se NJA 2007 s. 86 "motocrossbanefallet"). I så fall har säljaren försummat sin upplysningsplikt och blir ansvarig för felet.
Om säljaren ansvarar för felet kan köparen ha rätt till prisavdrag motsvarande värdeskillnaden som felet medför eller vad det kostar att åtgärda det. Köparen kan ha rätt att istället häva fastighetsköpet helt och hållet om felet är av sådan betydelse att det finns påtagliga skäl till att ett prisavdrag inte räcker (19 första stycket, 12 § första stycket). Observera dock att köparen inte kan häva köpet efter 1 år har gått sedan tillträdet, annat än när säljaren varit ohederlig eller grovt vårdslös (12 § andra stycket).
Köparen måste också reklamera felet inom rimlig tid från det att han märkte eller borde ha märkt felet (19 a §). Denna tid har i vissa fall kunnat vara så lång som 4,5 månader men detta tillhör ovanligheterna och kräver särskilda omständigheter, annars ska man reklamera felet betydligt snabbare än så (NJA 2008 s. 1158). Ett fel preskriberas efter 10 år (19 b §).
Tolkning av ditt fall
Du har avtalat med säljaren om att husets tak ska vara renoverat. Om det inte är renoverat enligt gällande byggnormer är det inte fackmannamässigt utfört, vilket du ska kunna förvänta dig och vilket dessutom kan hävdas ha avtalats uttryckligen er sinsemellan. I sistnämnda fallet är säljaren ansvarig till och med om felet anses ligga inom din undersökningsplikt. Detta är alltså säljarens ansvar och om det visar sig att hen inte har uppfyllt detta krav kan du kräva prisavdrag för att fixa det själv.
Nu tolkar jag det som att ni redan har avtalat och därför kanske detta inte hjälper men det hade varit bra att avtala om att säljaren måste visa besiktningsprotokoll eller liknande dokument som kan styrka att renoveringen är utförd fackmannamässigt. Annars får nämligen du betala för detta.
Säljaren är ansvarig för eventuellt fel i 10 år från försäljningen. Alltså sålänge du reklamerar felet inom denna tid är säljaren ansvarig.
Om du önskar vidare hjälp i denna fråga råder jag dig att ta kontakt med oss på info@lawline.se där vi kan hjälpa dig vidare i detta ärende. Alternativt kontakta oss på telefon: 08-533 300 04, öppettider: mån-ons kl. 10.00-16.00.
Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar!
Vänliga hälsningar,
