Hur reglerar vi ägandeförhållanden till fastigheter i samboförhållande billigast?
Jag och min sambo äger ett varsitt hus. Vi har enbart särkullbarn (jag tre, han ett). Vi har nu tänkt "köpa in oss" i varandras hus och hyra ut det ena, som är ett fritidshus. Hur gör vi för att det ska vara förmånligast?
Han äger fritidshuset som i dagsläget är värderat till ca 3 300 000.
Jag äger den fasta bostaden som i dagsläget är värderad till ca 2 800 000.
Fritidshuset köptes 1983 för ca 500 000.
Den fasta bostaden köptes 2016 för ca 2 500 000.
Behållning vid försäljning av fritidshuset efter reavinstskatt ca 2 684 000
Behållning vid försäljning av fasta bostaden efter reavinstskatt ca 2 734 000
1) Vilket är det enklaste och "billigaste" sättet för oss att se till att vi båda blir 50/50-ägare i båda husen?
2) Hur gör vi för att det ska bli "rättvist" med tanke på reavinstskatt vid ev. försäljning ?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
I ett äktenskap finns möjlighet till bodelning under äktenskapet för att fördela egendom (9 kap. 2 § ÄktB), samma möjlighet finns dessvärre ej enligt sambolagen (jfr 8 § Sambolagen). De alternativ som står till buds för er under ett samboförhållande är antingen att ni (1) säljer delar av fastigheterna till varandra, eller (2) skänker delar av fastigheterna till varandra. För det fall att ni skulle sälja delar av fastigheterna till varandra kommer den part som gör en vinst att bli skattskyldig för försäljningen, varför min rekommendation i ert fall är att ni fördelar ägandet genom gåva. Som en parentes, vilket kommer beröras närmre nedan, kan ömsesidiga gåvor i vissa fall räknas som byten vilka är skattepliktiga. Den största möjligheten till att reglera ägandet så billigt som möjligt torde dock vara att skriva vars ett separat gåvobrev med förhoppning om att transaktionen räknas som en gåva och inte ett byte.
Formkravet vid gåva av fastighet är detsamma som vid försäljning av fastighet
Då det är del av fastighet som ska bortskänkas finns formkrav som måste vara uppfyllda. Formkravet för gåva av fastighet är detsamma som vid köp av fastighet (jfr 4 kap. 29 § Jordabalken, JB och 4 kap. 1 § JB). De formkrav som finns är att gåvohandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen (som i ert fall torde vara 0 kr eller likvärdigt), en förklaring om att egendomen överlåtes på köparen av säljaren samt handlingen ska vara skriftlig och undertecknad av både köparen och säljaren.
Som sambo behöver ni inte registrera gåvan någonstans (vilket krävs vid gåva mellan makar). Däremot ska gåvomottagaren söka lagfart för fastigheten. Lagfart ska sökas inom tre månader (20 kap. 1-2 § JB). Det krävs inte att gåvobrevet är bevittnat för att det ska vara giltigt (jfr 4 kap. 1 § JB). Lagfartsansökan ska dock vilandeförklaras om överlåtelsehandlingen inte är styrkt av två vittnen (20 kap. 7 § JB), varför det är en god idé att redan vid utfärdandet av gåvobrevet se till att det bevittnas.
Det finns numera ingen gåvoskatt som kommer att belasta mottagaren av gåvan, i vissa fall kan dock krävas att gåvomottagaren betalar stämpelskatt. Stämpelskatt ska betalas om mottagaren betalar något för gåvan eller övertar lån. Ersättningen eller lånets storlek jämförs mot föregående års taxeringsvärde. För det fall att ersättningen eller lånet uppgår till 85% av taxeringsvärdet ska stämpelskatt betalas (1 och 5 § lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). I ert fall framgår inte vad taxeringsvärdet är i förhållandet till eventuell belåning, men jag nämner det för att ni ska vara medvetna om att det är en kostnad som kan uppkomma.
Som nämnts redan inledningsvis vill jag flagga för att det ur ett skatterättsligt hänseende kan argumenteras för att det inte ska räknas som en gåva er emellan eftersom ni skänker vars en del till varandra och det då kan klassas som ett byte. Om det skulle klassas som ett byte är det skattepliktigt. Kapitalvinst beräknas i ett sådant fall utifrån att marknadsvärdet på mottagen fastighetsandel (plus eventuellt skuldebrev) anses vara mottagen ersättning för bortgiven andel. En annan sak är att det i praktiken inte är säkert att någon reagerar över att det är ömsesidiga gåvor/byten och det kan gå igenom skattefritt som gåvor om ni skriver vars ett separat gåvobrev.
Ni kan upprätta skuldebrev sinsemellan
För att det ska bli "rättvist" mellan er avseende vinst vid eventuell försäljning kan ni upprätta skuldebrev. Om ni upprättar skuldebrev kan ni villkora dessa så de är möjliga att "kräva in" först i samband med försäljning av fastigheten. Huvudregeln är annars att en fordran som det inte avtalats förfallodatum för kan krävas in av borgenären närhelst den vill. Ett skuldebrev med villkor innebär istället att det blir möjligt att "kräva" betalning av den andre parten först vid eventuell försäljning av en av fastigheterna.
Arv kan regleras genom testamente
Det framgår inte helt klart hur ni vill reglera er kvarlåtenskap för det fall att en av er skulle avlida. Då ni är sambo ärver ni inte varandra per automatik (till skillnad mot om ni hade varit gifta). Skulle en av er avlida är det vederbörandes legala arvingar som kommer att ärva, om det inte finns testamente som stadgar annat. Närmsta arvingar är bröstarvingar, den avlidnes barn (jfr 2 kap 1 § Ärvdabalken).
Vill ni däremot ärva varandra är det viktigt att ni upprättar testamente. Betänk dock att bröstarvinge, oavsett testamente, har rätt till sin laglott om vederbörande påkallar jämkning av testamentet. Laglotten är hälften av vad bröstarvingen skulle haft som arvslott (7 kap. 1 § ÄB). Ett testamente krävs även om ni vill att något av barnen som inte är legal bröstarvinge ska ärva. Om t.ex. du vill att hans barn ska ärva dig vid din bortgång så krävs det ett testamente.
Om ert samboförhållande skulle upphöra
Man bör alltid väga in vad som gäller för det fall att man en dag separerar och samboförhållandet upphör. Då ni är sambos är det betydligt mindre som delas mellan er i en separation än om ni hade varit gifta. Om ni separerar och ert samboförhållande upphör ska er samboegendom fördelas mellan er genom en bodelning om någon av er begär det. Till samboegendom hör den gemensamma bostaden och det gemensamma bohaget, om egendomen förvärvats för gemensam användning. I ert fall kommer inte fritidshuset att ingå i en bodelning, däremot kommer den gemensamma bostaden att ingå om den införskaffats efter att ni träffades. Om du däremot köpte den fasta bostaden innan ni träffades, och det inte var i syfte att ni skulle bo tillsammans i den, så ska den inte ingå i en bodelning.
Min rekommendation är att ni upprättar ett samboavtal i vilket ni avtalar om att bodelning inte ska ske alls för det fall att ert samboförhållande upphör. Anledningen är framförallt att det ska göras en avräkning av skulder i en bodelning i vilken även era skuldebrev kommer att aktualiseras. Även om ingen av bostäderna ska ingå i en bodelning kommer ni i vilket fall att ha ett samägande till både den fasta bostaden och fritidsbostaden. Samägandet regleras, om inte annat avtalats, i samäganderättslagen. Om ert samboförhållande skulle upphöra kommer ni därmed ändå att äga hälften var av fastigheterna, inklusive de villkorade skuldebreven. I ett sådant fall kan ni komma överens om att ena parten köper ut den andre (och skuldebrevet kan krävas in för att reglera mellanskillnaden). Kan ni inte komma överens i ett sådant fall finns det istället möjlighet att begära att fastigheten säljs till högstbjudande på offentlig auktion.
Sammanfattning och råd
I ert fall är min rekommendation att ni reglerar ägarförhållandena genom gåva till varandra, så ägandet blir 50/50. Rent ekonomiskt är det mer fördelaktigt med en gåva än att ni säljer delar av fastigheterna till varandra. Anledningen är att den nuvarande ägaren i annat fall kommer att göra en vinst som vederbörande blir skattskyldig för. För att reglera eventuell mellanskillnad vid försäljning är min rekommendation att ni utfärdar villkorade skuldebrev, som träder i kraft först i samband med försäljning av fastigheten. Vidare rekommenderar jag att ni upprättar ett samboavtal enligt vilket ingen bodelning ska ske för det fall att ert samboförhållande upphör. Trots att någon bodelning inte sker kommer ni att ha ett samägande i fastigheterna, precis som nu, och det finns möjlighet att antingen köpa ut den andre och aktualisera det villkorade skuldebrevet, eller att sälja fastigheten till någon annan. Vill ni frångå den legala arvsordningen och ärva varandra, alternativt att ni vill att den andres barn ska ärva er, måste ni även upprätta ett testamente.
Som synes krävs det mycket mer papper än om ni hade varit gifta med varandra. Min rekommendation är att ni anlitar en av Lawlines jurister för att upprätta såväl gåvobrev, som skuldebrev och samboavtal. Är ni intresserade av detta är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för offert och vidare kontakt.
Med vänliga hälsningar,
