Hur räknar vi ut summan jag ska betala för att lösa ut särkullbarn ur fastighet?
Min sambo är avliden. Vi äger en fastighet tillsammans, marknadsvärde 1,6 milj. Min sambo har testamenterat sin andel till sin son, särkullbarn. Nu ska jag köpa den andelen av sonen. Vi har bouppteckningen klar, men ännu ej arvskiftet klart. Hur ska vi beräkna summan jag ska betala ? Vi har koll på inköpspris och förbättringskostnader. Inga lån finns på fastigheten.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
När du ska lösa ut särkullbarnet sker det ingen egentlig försäljning, utan det får göras en fiktiv sådan. Beloppet du ska betala till särkullbarnet minskar med den latenta skatten och mäklarkostnader. När du sedan i framtiden säljer fastigheten betalar du kapitalvinstskatt på hela fastigheten (men har då blivit ersatt av särkullbarnet genom att avdrag redan gjorts när du löste ut vederbörande).
Den fiktiva försäljningen innebär att ni beräknar en försäljning utifrån rådande marknadspris för att få fram den fiktiva kapitalvinsten.
Beräkningen av kapitalvinst och skatt
Vinst vid försäljning av fastighet ska beskattas i inkomstslaget kapital (42 kap. 1 § inkomstskattelagen, IL). Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). I ert fall är "ersättningen" för den avyttrade fastigheten 1.600.000 kronor, då det är marknadspriset ni är överens om. Ni kan även dra av kostnader för avyttring (mäklarkostnader). Kostnaderna får dras av från ersättningsbeloppet innan kapitalvinstberäkningen görs. Exakt hur högt mäklararvode ni bör räkna med går inte att ge ett klart besked om. Det genomsnittliga mäklararvodet torde dock vara cirka 4% av försäljningskostnaden, men kan variera något. Om vi räknar med ett mäklararvode om 4% ska det därmed dras av 64.000 kronor från ersättningsbeloppet, som då blir 1.536.000 kr (4% av 1.600.000 kr = 64.000 kr, 1.600.000 kr – 64.000 kr = 1.536.000 kr).
Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgiften (vad du och din sambo ursprungligen köpte fastigheten för) ökad med förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Förbättringsutgifter kan avse t.ex. en tillbyggnad av fastigheten eller andra förbättrande åtgärder (jfr 45 kap. 11 § IL). Förbättringsutgifter får dras av för de beskattningsår då de sammanlagt har uppgått till minst 5.000 kronor. Det innebär i ert fall om ni exempelvis byggt till fastigheten för 300.000 kronor blir omkostnadsbeloppet 300.000 kronor (förbättringsutgiften) + det ni köpte fastigheten för (anskaffningsutgiften).
Även förbättrande reparationer och underhåll får tas upp till omkostnadsbeloppet. Exempel på förbättrande reparationer är att måla om, tapetsera om, byta golv till samma eller likvärdigt material. Utgiften får däremot endast tas upp för beskattningsåret och fem år före (45 kap. 12 § IL). Även i detta fallet måste kostnaden uppgå till minst 5.000 kronor per år. Om ni exempelvis gjort förbättrande reparationer i fjor, är det därför en kostnad som kan läggas till anskaffningsutgiften och öka omkostnadsbeloppet. Desto högre omkostnadsbelopp, desto lägre kapitalvinst blir det i slutändan.
Skatten på kapitalvinster är som huvudregel 30% (65 kap. 7 § IL). När det gäller kapitalvinst för försäljning av privatbostad görs en kvotering och endast 22/30 tas upp till beskattning (45 kap. 33 § IL). I praktiken innebär det en effektiv skatt om 22% på kapitalvinsten (vilket innebär att den latenta skatteskulden är densamma).
Exempel med fiktiva uppgifter
(OBS! Eftersom jag inte vet er anskaffningsutgift eller era förbättringsutgifter har jag uppskattat dem med 300.000 kronor för anskaffning och 300.000 kronor för förbättring. För att få jämna siffror i exemplet har jag inte räknat av något mäklararvode från marknadsvärdet. Ni har möjlighet att ta hänsyn till framtida mäklararvode om ni vill, då utlösenbeloppet varken ska vara mer eller mindre än om fastigheten sålts på den öppna marknaden och alla skatter och avgifter hade betalts).
Marknadsvärde: 1.600.000 kronor
Omkostnadsbelopp ink. ny-, till- och ombyggnad, förbättringskostnader, lagfart vid förvärv, pantbrevskostnad m.m.: 600.000 kronor
Vinst: 1.000.000 kronor
Skatt: 22% på 1.000.000 kronor = 220.000 kronor
Nettovärde: 1.600.000 kronor – 220.000 kronor = 1.380.000 kronor. Hälften av detta (690.000 kronor) är vad som ska betalas för att lösa ut särkullbarnet (om anskaffningsutgift och förbättringsutgifter är enligt de fiktiva ovan).
Sammanfattningsvis räknar ni ut den latenta skatten genom en fiktiv försäljning. För att beräkna ut skatten tar ni ersättning (dvs. marknadspriset minskat med mäklarkostnader) – omkostnadsbeloppet (dvs. anskaffningsutgiften ökad med förbättringsutgifter). Det ni får fram är kapitalvinsten, vilken ska beskattas med 22%. Skatten ni får fram ska dras av från marknadsvärdet och delas med hälften (då du ska lösa ut halva fastigheten).
Det kan i många fall vara en god idé att anlita en jurist som upprättar alla papper åt er och säkerställer att alla siffror är korrekta utifrån det underlag ni har. Detta kan en jurist på Lawlines juristbyrå hjälpa er med. Om ni är intresserade av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.
Med vänliga hälsningar,
