Hur överlåter man en lägenhet och vad blir konsekvenserna?
Hejsan!
Min fråga är ganska kort; kanske för att jag tycker att det är väldigt svårt att sätta sig in i detta med bostäder och dess försäljningar.
Min mamma äger än lägenhet i Stockholm som hon vill överlåta till mig då hon flyttar utomlands. Detta kommer bli min första bostadsrätt. Hon har dock inte betalat av lånet som idag ligger på 1,4 miljoner. Lägenheten köptes för 1,5. Marknadsvärdet på lägenheten idag ligger dock på runt 3,5-4 miljoner. Hur skulle man gå till väga om hon vill överlåta den till mig? Kan jag möjligtvis ta över hennes nuvarande lån?
Har förövrigt fått ett lånelöfte på 1,9 miljoner.
Lawline svarar
Hej, och tack för din fråga!
Överlåtelsen
De alternativ som finns när man vill överlåta en lägenhet är förstås i de flesta fall att antingen sälja eller ge lägenheten som gåva. Jag antar att din fråga handlar om en bostadsrätt. Enligt 6 kap. 4 § Bostadsrättslagen (https://lagen.nu/1991:614#K6) skall man i båda fall skriva ett skriftligt avtal, som skrivs under av både köparen och säljaren (eller givaren och mottagaren), innehåller uppgifter om vilken lägenhet det rör sig om samt priset. Om det är en gåva, skall det istället framgå att det inte finns något pris. Vill man att den som får gåvan skall ta över lån, skall naturligtvis även det stå med som villkor.
Utöver kravet på att skriva ett avtal finns det inga större svårigheter, men det är viktigt att veta att den som 1,4 miljoner har lånats av måste samtycka till att lånet flyttas över till en ny person.
Skatterättsliga konsekvenser
Kort sagt är det självklart att du kan ta över din mammas lån, och i övrigt kan ni förstås göra upp om vilket pris ni vill. Beroende på vad priset blir kan det dock bli lite olika skatterättsliga konsekvenser om du senare säljer lägenheten. Grundregeln är enligt 44 kap. 13-14 §§ att skatten beräknas utifrån "Försäljningsintäkten minus vad man har betalat för det man säljer". Det är så att om du inte betalar "fullpris", blir mellanskillnaden mellan det du betalar och marknadsvärdet att se som en gåva. För att visa på hur jag menar kommer jag i exemplen nedan att tänka mig att du endast övertar lånet på 1,4 miljoner kr och inte behöver betala något mer för att få lägenheten.
Exempel:
Lägenheten är värd 4 miljoner kr. Din mor ger dig lägenheten mot att du tar över lånet på 1,4 miljoner kr.
Skatterättsligt anses du ha köpt 35 % (1,4/4=0,35) av lägenheten medan du har fått 65 % som gåva.
Om du senare säljer lägenheten blir det här viktigt. 35 % anses du nämligen ha köpt för 1,4 miljoner kr. När man räknar ut skatten får den andelen, kommer du att få dra av 1,4 miljoner kr från den andel av pengarna som du har fått för 35 % av lägenheten; det var ju bara 35 % som ansågs vara ett köp, och du betalade ju 1,4 miljoner kr genom att ta över lånet. När det gäller de övriga 65 %, får du istället dra av det din mor betalade för dessa, vilket blir 1500000X0,65=975000 kr(se 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen, sehttps://lagen.nu/1999:1229#K45).
Exempel:
Du säljer om några år lägenheten för 5 miljoner kr.
5000000x0,35=1750000 kr av inkomsten är för den del som du köpte genom att ta över din mammas lån.
5000000x0,65=3250000 kr är för den del som i skatterätt räknas som gåva.
Skatten vid försäljning av en bostadsrätt är enligt 45 kap. 33 § och 65 kap. 7 § Inkomstskattelagen 22 %.
Den totala skatt du skall betala räknas ut såhär:
((1750000-1400000)x0,22)+((3250000-975000)x0,22)=577500 kr.
Kort sammanfattat blir den skatt du får betala när du säljer lägenheten större ju mindre du har betalat till din mamma. Betalar du fullpris, bli det naturligtvis så att du får dra av hela kostnaden om du senare säljer lägenheten! Jämfört med mitt exempel blir det betydligt mindre skatt i så fall. Istället får i så fall din mamma betala mer i skatt; för henne fungerar det ju precis likadant när skatten räknas ut; det hon har betalat dras från det hon får vid försäljningen och sedan är skatten 22 % av vad den uträkningen ger.
Hoppas att det ganska långa och komplicerade svaret är till hjälp!
Hälsningar,
